Как Алексей купил недорогую квартиру для инвестиций в Польше

Личный опыт

Покупатель: Алексей из Минска
Регион: Польша, Лодзь
Объект: однокомнатная квартира, 30 кв. м
Цена: $30 000
Сделка: покупка на вторичном рынке, март 2015 года. source

• Я хотел инвестировать средства, чтобы сохранить то, что уже есть, и в дальнейшем получать прибыль от сдачи жилья в аренду.
• Страну выбрал с точки зрения расположения. Я живу в Беларуси, в Польшу мне удобнее всего добираться. А город Лодзь из-за низкого порога входа (в Кракове и Варшаве квадратный метр стоит в два-три раза дороже).
• Сначала я искал недвижимость на сайтах русскоязычных агентств недвижимости. Но цены там на приличные квартиры в крупных городах начинаются от $50 000-60 000. Решил посмотреть на польскоязычных сайтах. И цены опустились на несколько десятков тысяч. Появились приличные квартирки за $16 000 – 18 000, правда, небольшого метража – 14-17 кв. м.
• Но с польскими агентами по недвижимости никак не получалось пообщаться. Двоим я отправил вопросы по электронной почте на русском языке, троим – на польском, тут помог онлайн переводчик. Но все меня проигнорировали. Ответил лишь польский агент с болгарским именем.
• Искал вторичные квартиры в центре или близко к центру рядом с ВУЗами, так как я изначально планировал ее сдавать. Мой бюджет составлял $30 000, на эти деньги можно приобрести небольшую однокомнатную квартиру, а такие обычно снимают студенты.
• В числе разных объектов риэлтор показал один дом, который недавно подвергся реновации. Это «каменица» – кирпично-каменное здание, 1910 года постройки, рядом с Медицинским Университетом. Там схема такая – фирма выкупает дом, делает его капитальный ремонт и перепланировку (из 2-х и 3-х комнатных делали апартаменты с одной и двумя комнатами), а потом распродает отремонтированные квартиры в частную собственность, и при этом, организует кондоминиум.
• Готовые однокомнатные квартиры были уже распроданы. Поэтому посмотрел варианты, где ремонт только начался. Из них и выбрал квартиру площадью 30 кв. м. Задаток за квартиру составлял $2500.
• Но внутренние работы в квартире не начали, пока не внес третью часть от стоимости. Далее, в течение двух месяцев, на протяжении которых шел ремонт, я выплатил всю стоимость квартиры. Деньги вносил в кассу фирмы и каждый раз получал приходный ордер.

• Прежде чем подписать договор купли-продажи, я побывал в отремонтированной квартире. Все было чисто и аккуратно сделано, сформирована прихожая. В ванной комнате была установлена душевая кабина, раковина, унитаз, зеркало на всю стену, и недорогой светильник. В комнате совмещенной с кухней – полностью оборудованный кухонный уголок – гарнитур, электрическая плита, мойка, а в жилой части – светильники.  
• На покупку мебели я потратил около $1000. Приобрел шкаф, два комода, диван, журнальный столик и обеденный стол с двумя стульями, холодильник и стиральную машину.
• За работу риэлтора заплатил около 2500 злотых, тогда это было $700-800 или 2,5% от суммы сделки. Услуги переводчика (на подписании бумаг) стоили $50. Нотариус зачитывала договор по пунктам, переводчик для меня переводила текст на русский язык. И налог на покупку – $70.
• Спустя месяц (после подписания договора) по почте мне пришло извещение, что квартира зарегистрирована на мое имя в реестре недвижимости.
• Арендатора нашел через 2 месяца. Аренда была заключена на год с правом продления. А деньги ежемесячно перечислялись на мой счет в банке. Коммунальные платежи, интернет и прочее – на арендаторе. Чистый доход составляет $180 в месяц.
• Я зарегистрировался в налоговой (понадобился только паспорт) и плачу налог с прибыли – 8,5%. В год это получается около $250. Декларацию нужно подавать ежегодно. В первый раз мне с этим помогал риэлтор. На будущий год я уже довел знания польского языка до хорошего уровня, поэтому все делаю самостоятельно.
• Управлением недвижимостью занимается агент. Плачу ему ежемесячно $40.