Предлагаем вам сравнить стоимость жилья в украинской столице с его стоимостью в европейских. А чтобы не быть голословными, сравнивать будем не только стоимость, но условия приобретения недвижимости. Для максимальной объективности рассмотрели примеры разных уголков Европы. Разумеется, уровень жизни в каждой из них не определяется только возможностью приобретения недвижимости: не стоит забывать о системе налогообложения и прочих обязательных расходах. Только все это в комплексе даст возможность делать выводы о комфортности жизни в той или иной стране.
В обзоре мы рассмотрим сравнительно небольшие двухкомнатные апартаменты в районах с хорошей транспортной и социальной инфраструктурой – то, что наверняка предпочла бы семья из двух взрослых.
Беды украинской столицы
Киев по стоимости проживания и ценам на недвижимость, является далеко не самой дешевой столицей. И хоть уровень комфорта здесь далек от европейских стандартов, цены на квартиры для большинства киевлян очень высокие. К тому же особенностью отечественного рынка вторичного жилья, особенно в домах, построенных еще по советским проектам, является небольшая площадь: в двухкомнатных квартирах она редко дотягивает до 50-57 квадратов, а планировки почти всегда стандартны и однообразны.
По данным Domik.ua , квартира в столице Украины, отвечающая описанным выше требованиям, обойдется примерно в $90000 (или 70000 евро). За эти деньги можно купить квартиру на Оболони , рядом с метро. Например, по такой цене предлагается двухкомнатная квартира площадью 56 кв. м на первом этаже 12-этажки из керамзитобетонных панелей. Квартира продается вместе с мебелью и техникой, интернет подведен. Таким образом, 1 кв. м стоит 1250 евро.
Несколько ниже, как известно, цены на строящееся жилье, покупка которого сопряжена с определенными рисками. Так, например, к вартира в новостройке в том же Оболонском районе, в строящемся ЖК «Минский» будет стоить уже порядка $77800 (немногим более 60000 евро). Жилье позиционируется как эконом-класс, до метро достаточно далеко. Дом кирпичный, планируется 16 этажей, инфраструктура неплохая, но социальных объектов, таких как школы и садики, в районе не хватает. Площадь двушки в доме за эту цену - 70,5 кв. м, сдается без ремонта. То есть, стоимость квадрата составляет, в среднем, чуть более 850 евро.
Однако куда интересней сопоставление этих цен с уровнем доходов населения. Как мы уже писали, такое сопоставление осуществляется в большинстве стран мира в виде индекса недоступности жилья . В начале текущего года в Киеве индекс недоступности был в среднем на уровне 11,5. Однако, учитывая девальвацию гривны и то, что цены на недвижимость в Киеве по прежнему рассчитываются в долларах , сегодня эта цифра выглядит уже совсем иначе.
Так, сегодня средняя зарплата в украинской столице, после вычета налогов, составляет 4300 грн. Или около 250 евро, что означает средний доход семьи из двух работающих человек всего в 500 евро в месяц. Поскольку каждая средняя семья имеет целый ряд обязательных расходов, целиком «съедающих» одну из зарплат, а то и больше, индекс недоступности жилья рассчитываем по доходу одного из работающих. И он составляет уже, в среднем, 20-23 - в зависимости от того, выбрано жилье на первичном или вторичном рынке.
При всем этом украинцы практически лишены возможности брать ипотечные кредиты в отечественных банках – нереально высокие процентные ставки, запрет на выдачу кредитов в иностранной валюте, далеко не всегда «белые» зарплаты, а значит и невозможность подтвердить уровень доходов документально и много другое.
А тем временем в Европе…
В отличие от украинцев, жители большинства европейских стран чувствуют себя более защищенными от глобальных и локальных экономических колебаний. Рынок недвижимости здесь стабилен и привлекателен для инвесторов.
К примеру, в столице Литвы Вильнюсе двухкомнатная квартира недалеко от центра обойдется в 105000 евро. По такой цене предлагаются апартаменты в исторической двухэтажной постройке 1901 года: раздельный санузел, пол с подогревом, автономное отопление, есть камин. Квартира двухуровневая площадью 70 кв. м, имеет отдельный вход, полностью меблированная. В стоимость входит и парко-место в закрытом дворе. Стоимость 1 кв. м – около 1500 евро.
При этом средний уровень дохода в этой самой бедной стране Прибалтики составляет 540 евро на человека в месяц (1080 евро на семью). В результате индекс недоступности жилья в столице – 16,2 для вторичного рынка. Тем не менее, гражданин Литвы может взять ипотеку в банке под 5-8% годовых и выплачивать его в течение 25 лет. Первоначальный взнос – всего 10%. При этом, здесь действует политика государственного страхования кредитов, предусматривающая снижение банковских рисков путем «выкупа» залогового имущества и более лояльное решение вопросов неплательщиков.
А вот в Варшаве жилье считается очень дорогим и не всегда комфортным с точки зрения европейских стандартов. Так, в одном из удобных с точки зрения инфраструктуры и транспорта районов польской столицы двухкомнатная квартира площадью в 60 кв. м будет стоить 121700 евро. Здесь есть одна спальня и гостиная с просторным балконом, окна выходят в сад. Кухня оснащена мебелью и встроенной техникой, в квартире сделан хороший ремонт. Стоимость 1 кв. м – чуть более 2000 евро.
Для жилья эконом-класса – недешево. При этом средний уровень доходов на человека в стране составляет около 760 евро уже с вычетом налогов. Таким образом, индекс недоступности жилья в Варшаве - уже чуть более 13. Процентная ставка по ипотеке здесь также составляет 5-8% годовых, но кредит выдается сроком до 35 лет при первоначальном взносе 30-40%. Ежемесячный платеж, правда, не может превышать половины чистого дохода.
Столица Австрии Вена считается одним из самых дорогих для жизни европейских городов. Но вот цена недвижимости здесь не так уж высока. Так, например, за 187000 евро в городе предлагают таунхаус площадью 95 кв. м. На первом этаже апартаментов – жилая комната и хозяйственные помещения, на втором – три небольшие спальни, раздельный санузел. Есть балкон и терраса. По стоимости – это одно из недорогих предложений на местном рынке недвижимости. Стоимость 1 квадрата составляет около 1970 евро.
Доход гражданина Австрии уже существенно отличается от стран Восточной Европы и составляет, в среднем, 2163 евро. Индекс недоступности жилья здесь равен 7,2. И это при максимальной ставке ипотеки 3,5% при плавающей схеме и 4% при фиксированной. А при определенных условиях ставка может быть вообще на уровне 2%. Но первоначальный взнос - не ниже 30%. Эксперты местного рынка утверждают, что в Австрии гораздо выгоднее купить жилье в кредит, чем арендовать.
Недвижимость Лондона считается чуть ли не самой дорогой в Европе. Площади квартир здесь небольшие, а на вторичном рынке – совсем маленькие. Цены же высоковаты даже для самих англичан. Небольшая квартира в самом центре Лондона, буквально возле здания Парламента, может обойтись в 505000 евро - и это далеко не предел стоимости. Площадь этого жилья всего 40 кв.м – спальня, гостиная, ванная комната, полноценная кухня, кладовка. Здесь есть лифт, консьерж и домофон. Предусмотрено два места на частной парковке. Стоимость 1 квадрата – порядка 12625 евро. Жилье в новостройке здесь почти вдвое дешевле – около 6000 евро за квадрат при гораздо более просторных апартаментах. Единственный минус новостроек Лондона – их удаленность от центра.
При этом средний доход англичанина составляет после вычета налогов около 2100 евро. Получается, что индекс недоступности вторичного жилья здесь примерно такая же, как и в Украине, - 20 (на первичное жилье – около 17,5). Зато ипотечные кредиты, хоть и выдаются на 25 лет, могут быть рефинансированы на более выгодных условиях уже через 1-2 года. Как правило, заемщики пользуются этим правом каждые 2-3 года, что позволяет еще и возвращать до 2/3 вложенных средств. Процентная ставка – от 3 до 9%.
Страной с самым низким индексом недоступности жилья считается Дания. Недвижимость в Копенгагене продается по сравнительно демократичным ценам при высоком уровне комфорта. К примеру, трехкомнатная квартира в одном из старых районов города можно купить за 167570 евро. Дом старой постройки, и общая площадь апартаментов всего 57 кв.м. Но здесь сделан качественный дизайнерский ремонт, есть вся необходимая мебель и техника, полы с подогревом. Зеленый внутренний дворик и огромный зал общего пользования могут использоваться для частных званых вечеров. Цена за 1 кв.м – чуть менее 3000 евро.
Средний уровень дохода на человека в стране составляет 4028 евро в месяц. Исходя из этого, можно рассчитать индекс недоступности – 3,5 для вторичной недвижимости. Ипотеку здесь может получить только гражданин страны, на 25 лет и максимум под 4% годовых. Однако здесь действуют и ряд более выгодных ипотечных программ, позволяющих заемщикам тратить на выплаты до 13% своего дохода.
Конечно, индексы недоступности жилья европейских столиц, выведенные в данном материале, иногда могут показаться внушительными. Стоит однако помнить, что речь идет о деловых и культурных центрах страны, тогда как в среднем по регионам показатели могут быть несколько (а иногда и существенно) ниже. Тогда как уровень зарплат взят в среднем по стране, а значит, такой же доход при более низких уровнях стоимости проживания характерен для большинства регионов. Учитываем еще и состояние домов и квартир, соответствующих европейским стандартам качества жизни и продающихся с мебелью и техникой. И мы получим далеко не радужную картину того, насколько далеким от Европы является уровень киевской недвижимости.
Зато мы точно знаем, к каким показателям стоит стремиться и в каком направлении двигаться, постепенно улучшая качество нашей жизни.
Комментариев нет:
Отправить комментарий