Как купить жилье в Грузии: лайфхаки и подводные камни

Прекрасный климат, широкие инвестиционные возможности и доступные цены на недвижимость – вот почему в Грузию приезжает все больше иностранцев - с 2012 года более 32 тысяч иностранцев получили грузинское гражданство, а более 76 тысяч – вид на жительство, сообщает Агентство развития сервисов Грузии (Ульяна Власенко)

Где и по какой цене покупать

Иностранцы для жизни или ведения бизнеса чаще всего покупают квартиры в Тбилиси или Батуми. По сравнению с ценами в столицах европейских стран или в России, жилье здесь более чем доступно. Например, в центральных районах Тбилиси можно найти 50-метровую квартиру в старом доме за 25 тысяч долларов, а в "новом" Батуми 70-метровую квартиру в новостройке (в состоянии "черный каркас" — то есть безо всякой отделки и без коммуникаций) с панорамным видом на море и горы за 45 тысяч долларов.
С учетом постоянно возрастающего потока туристов, квартиры в Старом Тбилиси пользуются стабильным спросом. Здесь их покупают и иностранцы, и граждане Грузии. Большинство квартир сдаются в посуточную аренду. И хотя коренные тбилисцы из своих районов предпочитают не уезжать, многим пришлось продать свои дома и квартиры в 90-х годах.

© Sputnik / Alexander Imedashvili

Сейчас чаще всего в таких районах на продажу предлагают маленькие старые "клетушки" без ремонта стоимостью от 500 долларов за квадратный метр или дорогостоящие новостройки с ценой более 1000 долларов за метр. Иногда встречаются предложения хороших квартир с ремонтом, но по цене новых домов.
В старой части Батуми располагаются все туристические достопримечательности и огромное количество отелей любой стоимости, новостроек здесь очень мало. Поэтому средняя цена составляет 1000 долларов за квадратный метр "черного каркаса". В новой части города стоимость новостроек меньше, от 500 долларов за квадрат, но это при тщательном поиске.
Сами батумчане предпочитают центр. Вторичка здесь стоит от 30 тысяч долларов за 40-метровую квартиру и чем дальше от моря, тем дешевле.
Любители зимних видов спорта покупают жилье в горнолыжном курорте Гудаури. Там идет активное развитие инфраструктуры, появляются новые канатные дороги, кафе, рестораны и, конечно, недвижимость. Трассы любых уровней сложности и возможности для фрирайда, что есть далеко не на всех курортах, привлекают покупателей со всего мира. Как правило, меньше чем за 1000 долларов за метр жилье здесь не купить, но оно быстро окупается в зимний сезон на аренде: квартир на курорте по-прежнему меньше, чем желающих их снять.

Что покупают: новостройки или грузинская классика

Жилье в Грузии можно условно разделить на несколько типов: новостройки, частные дома, панельные многоэтажки и старый фонд. У каждого есть свои плюсы и минусы.
Новостройки в Грузии — это в некотором смысле лотерея: построят или нет. Некоторые эксперты категорически не советуют покупать квартиры в домах, которые не сданы в эксплуатацию. Хотя нередки случаи, когда люди благополучно живут в домах, которые годами считаются недостроенными. Бывает, после покупки квартиры жильцам приходится доказывать, что это жилая, а не коммерческая недвижимость, о чем когда-то заявлял застройщик, чтобы не переплачивать за коммунальные платежи.

© Sputnik / Levan Avlabreli

В любом случае, необходимо тщательно изучать информацию о застройщике. Нередко инвесторы выкупают земельные участки для строительства жилых домов, не имея достаточного опыта. Затем они экономят на материалах, срывают сроки сдачи или просто недостраивают объект.
Существенный плюс новостроек – новые трубы и проводка, хорошее расположение. К недостаткам относятся некачественные строительные материалы, нерациональное использование пространства (часто встречаются планировки, где в больших комнатах нет окон) и переплата за обязательные балконы, размер которых учитывают как жилую площадь.
Частные дома в Грузии встречаются везде, даже в центральных районах Тбилиси и Батуми. Состояние построек полностью зависит от хозяев. Иностранцу стоит учитывать, что вне зависимости от типа жилья, собственник оплачивает только реально потребляемые ресурсы: свет, воду, газ, лифт и вывоз мусора. За общее состояние здания государство ответственности не несет и может подключиться по просьбам жильцов, если дом достигнет аварийного состояния. Поэтому в Тбилиси так много старых домой со стенами на подпорках, без стекол в подъездах или с потрескавшимися фасадами.

© Sputnik / Alexander Imedashvili

Панельные многоэтажки сильно отличаются от других типов жилья. Отсутствие централизованных городских систем контроля за состоянием жилых объектов отражается на них особенно сильно. Именно такие дома выглядят часто как участники военных действий.
Кроме того, до появления в стране законодательных запретов, панели хаотично разрастались за счет незаконных пристроек лоджий, балконов и даже внешних конструкций к фасаду. В некоторых домах такое расширение позволило фактически добавить одну или две комнаты.
Плюсы панелек – строгая геометрия классических планировок. А существенный минус – все пристройки учитывают при расчете метража для продажи. Квартиры в таких домах стоят не слишком дорого, за исключением тех, что по случайности оказались расположены в центре города.
Старый фонд все еще вызывает огромный интерес у покупателей. Это и дома с признанной исторической ценностью, и вообще старые постройки в центральных районах. Их можно разделить на два основных типа: итальянские дворы и отдельные постройки. И те и другие когда-то принадлежали семьям, но после "раскулачивания" были поделены на комнаты и каморки с ванной комнатой и туалетом в общем коридоре.

© Sputnik / Alexander Imedashvili

В постсоветский период большинство жильцов организовали санузлы на своих площадях, но до сих пор можно встретить объявления о продаже 15-метровой комнаты в историческом доме с общим туалетом. Многие дома были построены так качественно, что до сих пор находятся в практически идеальном состоянии и дадут фору новостройкам, но квартиры там продаются редко и стоят дорого.
Зачастую покупатели инвестируют в старый фонд, рассчитывая на предложения по покупке от застройщиков, которые планомерно скупают эти площади для строительства отелей или новых домов.
При покупке квартиры для жизни в старых домах следует обращать внимание на состояние труб и канализации. Важно, не относится ли дом к историческим объектам, потому что это может оказать существенное влияние на потенциальный ремонт. Стоит посмотреть и на соседние дома и участки: не продали ли уже землю по соседству, и не закроет ли шикарный вид из вашего окна новая гостиница.

Особенности национальной покупки

Что нужно знать, прежде чем начинать процесс поиска дома или квартиры в Грузии?
Во-первых, услуги маклера составляет 3% от стоимости объекта. Зачастую, даже если вы сами нашли квартиру, которая продается с помощью маклера, с вас попытаются взять комиссию. Не соглашайтесь. Часто маклеры в Грузии работают непрофессионально, предлагают то, что есть в наличии, а не то, что вы ищете, отказываются показывать некоторые квартиры под разными предлогами и не перезванивают сами. Это чаще всего относится ко "вторичке", потому что новые дома застройщики продают сами и очень профессионально.
При покупке квартиры в новостройке чаще всего можно воспользоваться беспроцентной рассрочкой у компании-застройщика. Обязательно спрашивайте. Еще одна позитивная особенность грузинских новостроек: стоимость метра на уровне котлована практически не будет отличаться от цены в достроенном доме в состоянии "черный каркас". Это связано со стагнацией на рынке недвижимости и стремлением девелоперов увеличить продажи. Существенное влияние на стоимость оказывает этажность: чем выше, тем дороже.

© Sputnik / Maria Tsimintia

Цены на новостройки в Грузии

При покупке вторичного жилья, попросите говорящих по-грузински друзей помочь проверить его метраж, права и количество реальных собственников в государственном реестре. Здесь по номеру кадастрового кода можно получить на грузинском языке всю информацию о вашем объекте бесплатно. Но обратите внимание, что если информация была размещена до 2007 года (когда был введен электронный реестр), то у продавца стоит запросить официальное обновление записи. Это не займет больше недели, зато даст вам точную информацию о метраже и текущих владельцах квартиры или дома. Для многих иностранных покупателей станет сюрпризом отсутствие центрального отопления в домах. Нужно учитывать, что "центральное отопление" по-грузински означает установку индивидуальной мощной газовой колонки в квартире или в доме, способной распределить горячую воду и на радиаторы. Причем, такая колонка-котел оплачивается отдельно, а радиаторы – отдельно, и собственник жилья самостоятельно выбирает количество и качество точек обогрева.
По новому закону, вступившему в силу 1 июля 2017 года, стоимость жилья должна быть указана в национальной валюте. При покупке новостройки продавец обязан указывать стоимость в лари. Но если вы покупаете жилье у частного лица, то договор и оплата может быть зафиксирована в любой валюте.

Как искать

В Тбилиси иностранные граждане в основном выбирают жилье в Старом Тбилиси: районы Сололаки, Абанотубани, Авлабари, и центральные, но уже не такие туристические районы Вера и Ваке.

Жители Турции, Ирана и других стран-соседей предпочитают район вокруг метро Марджанишвили, где уже практически сформировался мусульманский квартал. А вот американцы любят спальный район Диди Дигоми, рядом с американским посольством.

© Sputnik / Alexander Imedashvili

Ночной Тбилиси - вид на жилые районы Ваке и Сабуртало

Сами тбилисцы очень любят район Сабуртало: он близко к центру, и здесь отлично развита инфраструктура. В Батуми наиболее интересные для покупки районы условно делятся на "новый" и "старый" город. Активная застройка идет по первой линии от моря на новом бульваре (Марии и Меха Качинских), основным ориентиром которого является футуристичное и уникальное здание Макдональдса. Здесь особенно много покупателей из Турции, потому что турецкие компании принимают активное участие в застройке города.
Если вы знаете, в каком районе хотите купить жилье, можно воспользоваться двумя основными специализированными сайтами: myhome.ge и saqme.ge. Объявления там чаще всего размещают маклеры, но иногда можно встретить и от собственника. Сами грузины предпочитают искать недвижимость в газете Saqme. В ней вся информация публикуется только на грузинском языке, но там с большей вероятностью можно встретить предложения от владельцев.

Как оформить

Технически купить квартиру в Грузии очень просто. Продавец и покупатель приходят в Дом юстиции, оплачивают пошлину на оформление документов 55 лари (около 23$), заполняют и подписывают договор купли-продажи при сотруднике госслужбы. С собой им нужно иметь документы, удостоверяющие личность, и свежую выписку из Госреестра.

© Sputnik / Alexander Imedashvili

Если покупатель — иностранный гражданин и не владеет грузинским языком, один из экземпляров договора обязательно должен быть на его родном языке, можно даже написанный от руки.
В противном случае, документы не примут к регистрации. В течение пяти рабочих дней договор проверяют и обновляют запись в госреестре. После проверки покупателю приходит SMS-уведомление, что договор зарегистрирован, а он официально стал новым собственником.

Что дальше?

А дальше покупателя ожидает ремонт. Стоит учитывать, что если квартира находится в доме со статусом памятника архитектуры, то любые реновации вы обязаны согласовать с городской мэрией. А если вы купили дом в центральной части города, то на любые перестройки и достройки вам нужно будет получить согласие соседей, с чем могут возникнуть большие трудности.

 

Не пугайтесь, если купив квартиру, через некоторое время вы увидите на сайтах свежее объявление о ее продаже. Так бывает. Маклеры в Грузии работают весьма неторопливо и иногда добираются до размещения объявления уже после того, как собственник успевает ее продать.
В целом, купить жилье в Грузии действительно просто. Главное, точно знать, чего вы хотите, быть внимательными и не соглашаться на меньшее.
А если вы всю жизнь мечтали о доме в Грузии, хотите купить землю и построить на ней замок своей мечты? Мы расскажем об этом в материале Sputnik Грузия в ближайшее время.

Метапоисковик авиабилетов. Мы ищем билеты на самолет по сотням авиакомпаний и находим за считанные минуты самые дешевые авиабилеты