Недвижимость для арендодателя: о поиске доходной квартиры в Будапеште

Анна Бугаева

Юрист из Киева Роман считает, что в таком деле, как первая покупка недвижимости за рубежом, нет места везению — нужно чётко понимать, чего ты хочешь от объекта и ни в коем случае не экономить на юристах. В интервью Tranio Роман рассказал, по каким критериям выбирал жильё для последующей сдачи в аренду, а также поделился впечатлениями от процедуры оформления собственности в Венгрии.

— Роман, почему вы вообще решили купить недвижимость за рубежом?
— На родине у меня практически нет инструментов, с помощью которых можно было бы грамотно распорядиться деньгами, средства просто не во что инвестировать. После того как несколько местных банков обанкротились, я забрал деньги с депозитного счёта и начал искать способ их сохранить. Украинский фондовый рынок мёртв, возможность вложиться в драгоценные металлы ограничена, а желания вести в стране бизнес у меня нет: политическая ситуация нестабильна, и условия для предпринимателей не дружественны. На тот момент у меня оставался только один вариант — недвижимость. Но, опять же, на родине у меня уже есть объекты для сдачи в аренду, поэтому я решил попробовать свои силы в арендном бизнесе за рубежом.
— У вас был план?
— Я начал читать тематические материалы в интернете, посещать выставки, интересоваться недвижимостью в разных странах. В первую очередь рассматривал Германию, так как неплохо знаком с этой страной — в Гамбурге находится подразделение моей компании. Также я приглядывался к Хорватии, Словакии, Испании и Черногории, но в итоге выбрал Венгрию.

— Чем вам так приглянулись Венгрия и конкретно Будапешт?
— Во-первых, меня устроили цены: в Будапеште я нашёл варианты, подходящие моему бюджету. Во-вторых, сюда можно быстро и удобно добраться из Киева: самолётом, например недорогими рейсами лоукостера Wizzair, или на автомобиле. Меня привлекло и то, что для покупки недвижимости в Венгрии не обязательно регистрировать юридическое лицо и если приобретаешь именно квартиру, то не платишь ежегодный налог на недвижимость. Также я вижу потенциал рынка Будапешта: этот город популярен у туристов, приезжающих сюда ради спа-центров, театров, музеев, а это сказывается на ценах. Так что я надеюсь не только на получение дохода от аренды, но и на рост стоимости самого объекта.

Мобильное приложение по продаже дешевых авиабилетов - это собственная авиакасса в вашем кармане или сумке. Она вас никогда не подведет, т.к. ведет поиск по 728 авиакомпаниям мира, сразу отслеживает горящие спецпредложения на авиабилеты, показывает вам самую низкую цену на нужные даты. Покупайте билеты прямо из своего смартфона!

 

Покупая недвижимость в Будапеште, можно рассчитывать на рост стоимости объекта в будущем, если заранее позаботиться о ликвидности

Фото: Romas_ph / Depositphotos

Квартира для арендодателя

— Как вы подыскали такой перспективный объект?
— Сначала я обратился к широко разрекламированному венгерскому застройщику: зашёл на его сайт, нашёл контакты. Оказалось, что у компании есть русскоязычный консультант, с ним я и начал общаться. Однако их условия мне не подошли: готового жилья у застройщика не было, а район новостроек, который он мне предложил, вряд ли будет востребован у потенциальных арендаторов.
Параллельно я искал варианты на различных площадках в интернете. Мне понравилась одна квартира на сайте Tranio, я оставил заявку, в которой попросил связаться со мной. Достаточно оперативно мне позвонила Инна Опалюк, специалист по венгерской недвижимости.
— Вы сразу присматривали именно квартиру для сдачи в аренду?
— Не совсем. Ещё я рассматривал вариант приобретения хостела и мне даже понравилось несколько вариантов. Впрочем, в ходе общения с Инной я понял, что у таких объектов своя специфика управления и много нюансов при покупке и оформлении. Так что я отказался от этой идеи, и вместе мы сформулировали окончательную цель: подобрать квартиру, востребованную у арендаторов. Та квартира, которая мне понравилась на сайте, в результате не подошла — она располагалась не в самом удачном районе.
Инна познакомила меня с представителями двух партнёров Tranio в Венгрии: они детально рассказали мне о Будапеште и объектах, соответствующих моим критериям.
— Что это были за критерии?
— Прежде всего я располагал определённым бюджетом и хотел в него вписаться. Я искал квартиру, которую можно было бы сдавать на долгий срок или посуточно туристам. Также я планировал приезжать в Будапешт и останавливаться в квартире с моей семьёй: женой и двумя дочками. Поэтому будущее жильё должно было находиться в центре города, и там должна была быть как минимум одна спальня.
— Сколько подходящих вариантов смогли предложить вам венгерские риелторы?
— В одной из фирм-партнёров Tranio мне подобрали несколько интересных объектов, но они очень скоро были проданы, и я даже не успел их посмотреть. Уже со вторым агентством я согласовал дату визита в Будапешт и попросил, чтобы они приготовили несколько подходящих вариантов. На месте удалось посмотреть восемь квартир, одну из них я в итоге и купил.
— Ваша квартира оказалось именно такой, какую вы искали?
— Эта квартира расположена в центральном V районе (Белварош) в историческом здании 1884 года постройки. При этом дом отреставрирован, подъезд в хорошем состоянии, в доме есть лифт. Недалеко расположен парк, что является редкостью для района и дополнительным плюсом для нас и арендаторов — есть, где погулять.
В квартире две небольшие спальни и гостиная, совмещённая с кухней, общая площадь жилья составляет 64 м². Подобные объекты пользуются популярностью у туристов, и моей семье из четырёх человек здесь также будет комфортно.
В общем, я остановился на этом варианте, несмотря на то, что его стоимость чуть превышала запланированную мной сумму покупки.

В V районе, где Роман приобрёл квартиру, расположены многие точки притяжения туристов: здание парламента, пешеходная улица Ваци, базилика Святого Стефана и другие достопримечательности

Фото: connect / Depositphotos

— Какой уровень доходности у вашей квартиры?
— Доходность была одним из моих критериев выбора жилья. Теоретически моя квартира может приносить до 9 % годовых. Меня это более чем устраивает, но посмотрим, что получится в реальности.

Без официоза и лишних бумажек

— Насколько простой или сложной вам показалась процедура оформления недвижимости в Венгрии?
— По профессии я юрист и неоднократно сталкивался с оформлением жилой и коммерческой недвижимости на родине, поэтому был несколько удивлён, насколько просто это происходит в Венгрии. У нас перед сделкой нужно проделать большую подготовительную работу: получить документы, проверить отсутствие задолженностей по объекту и его статус в разных реестрах, согласовать встречу у нотариуса и многое другое.
— Разве в Венгрии нет подготовительной работы и проверки задолженностей?
— Конечно, подготовительная работа есть, и её заранее проделал мой адвокат, который одновременно выступал в роли юриста и специалиста, регистрирующего сделку. Просто в Венгрии всё менее официозно: например, договор купли-продажи оформляется быстро и на обыкновенной бумаге, при этом присутствуют только продавец, покупатель и адвокат. У меня дома нужно отдельно идти к нотариусу и оформлять договор на специальном бланке, затем получить письменное свидетельство о праве собственности. В Венгрии вместо свидетельства тебе выдают временную выписку из кадастрового реестра.
— Какие выводы вы сделали из первого опыта покупки недвижимости за рубежом?
— Покупка зарубежной недвижимости за границей имеет свою специфику, так как мы имеем дело с иностранным законодательством. Главное здесь — не спешить и хорошо изучить особенности процедур приобретения, содержания и последующей продажи объекта. Поскольку они могут существенно отличаться от того, что обычно происходит у вас на родине, нужно обязательно привлекать местных юристов. Экономить тут нельзя: только местные профессионалы могут выявить риски и предостеречь вас от покупки некачественного объекта.
Прежде чем остановиться на конкретной стране, важно определиться, какие цели вы преследуете: сохранить капитал, получить ВНЖ или просто найти жильё для отпуска. После этого приходит понимание, чего именно вы хотите от объекта и какие критерии выбора являются для вас ключевыми. Например, я выписывал свои цели и приоритеты на отдельном листе бумаги, а затем сверялся с ними в ходе просмотров.

Не только Будапешт

— Как вы готовите квартиру к аренде?
— Моя квартира продавалась с ремонтом, но там не доставало мебели и каких-то мелочей, которые понадобятся будущим арендаторам. Мы договорились с венгерскими риелторами, что они проведут в жильё интернет, докупят мебель, посуду и другие необходимые вещи. Они знают требования арендаторов, а также где и что лучше купить. После того как я увижу результат, смогу определиться, буду ли сдавать квартиру туристам посуточно или местным жителям на долгосрочной основе.
— Вы собираетесь сами заниматься арендой?
— Такой возможности у меня нет, поэтому буду привлекать управляющую компанию.
— Интересует ли вас получение венгерского вида на жительство?
— Пока я не изучал этот вопрос подробно и не ставил перед собой такой цели перед покупкой. После получения ВНЖ нужно находиться на территории Венгрии хотя бы шесть месяцев в году, а это сейчас не входит в мои планы.

В Венгрии есть на что посмотреть и помимо столицы

Фото: klagyivik / Depositphotos

— То есть вы не связываете своё будущее с этой страной?
— Венгрия — интересная страна, но хотелось бы сначала узнать её получше. В моих планах подробно изучить Будапешт и его пригороды, а также посетить местные спа-курорты — Хевиз и озеро Балатон,— о которых я слышал много положительных отзывов. Уже после этого я пойму, вижу ли себя в этой стране, и, быть может, запланирую ещё одну покупку.