Интервью с Сьюзан Родригес, риэлтором штат Флорида

Интервью предоставлено специально для портала Domnamore.ru Сьюзан Родригес (Susan Rodriguez), риэлтором компании Michael Saunders & Company штат Флорида США.
Какова средняя стоимость жилья во Флориде?
Средняя стоимость дома для одной семьи составила в октябре 2013 года $ 156 100 долларов США, в то время как квартиры в кондоминиумах стоили в среднем $ 118 400 USD.
Сколько стоит самое дешевое и самое дорогое жилье на полуострове?
Протяженность береговой линии Флориды составляет около 1350 миль или 2170 км. Это обуславливает наличие значительного объема предложения. Стоимость жилья зависит не только от его месторасположения, но и от технического состояния. Так наиболее дорогие дома традиционно находятся в Майями и Юго-западной части побережья Мексиканского залива. Более доступную недвижимость можно приобрести вдали от побережья, в сельскохозяйственных районах полуострова. В целом же начальная стоимость жилья составляет на полуострове 10 тыс. долларов за объект. Однако для полноценного проживания в данной недвижимости новым собственникам приходится потратить значительные средства на ремонт. Пиковый уровень цен достигает 47 млн. долларов за дом для одной семьи. Именно за такую сумму в августе 2012 года приобрел дом в округе Майями-Дейд не названный русский миллионер. Данная сделка стала самой дорогой из когда-либо заключенных в округе.

Какова средняя стоимость недвижимости приобретаемой иностранцами во Флориде?
В 2012 году средняя стоимость жилья приобретаемого иностранцами во Флориде составляла $ 125 100. Вместе с тем недвижимость на полуострове крайне популярна у зарубежных покупателей недвижимости. Таковые в начале 2013 года обеспечили 23% от общего объема сделок с жильем. В целом же по итогам 2012 года иностранцы приобрели 26% от общего объема реализованного жилья во Флориде.
Укажите, пожалуйста, среднюю стоимость различных типов жилья в населенных пунктах Флориды

Название населенного пункта	Средняя стоимость домов для одной семьи
Cape Coral-Fort Myers, FL	$ 164,500
Jacksonville, FL	$ 170,600
Miami-Fort Lauderdale-Miami Beach, FL	$ 252,200
Naples-Marco Island, FL	$ 290,800
Palm Coast, FL	$151,100
Panama City-Lynn Haven-Panama City Beach, FL	$ 164,500
Sarasota-Bradenton-Venice, FL	$ 213,500
Tampa-St. Petersburg-Clearwater, FL	$ 151,800

Название населенного пункта	Средняя стоимость квартир в кондоминиумах
Jacksonville, FL	$ 106,900
Miami-Fort Lauderdale-Miami Beach, FL	$ 135,100
Palm Bay-Melbourne-Titusville, FL	$109,300
Sarasota-Bradenton-Venice, FL	$ 150,500
Tallahassee, FL	78,300
Tampa-St. Petersburg-Clearwater, FL	96,300

Укажите, пожалуйста, среднюю стоимость аренды различных типов жилья в населенных пунктах Флориды

Название населенного пункта	Средняя стоимость аренды 1-2 комнатной квартиры  в 2013 году
Gainesville, FL	$610 - $711
Orlando, FL	$794 - $938
Sarasota, FL	$758 - $897
Tampa-St. Petersburg-Clearwater, FL	$747 - $934
Miami- Dade, FL	$660 - $840
Pensacola, FL	$679 - $799

Дом для одной семьи с 1-4 спальнями	Средняя стоимость аренды в месяц
*Single Family Homes  1bed – 4 bed averages	$800 - $3500 averages

Средняя стоимость аренды дома зависит от десятков факторов. В числе таковых значится размер самого дома. Сдается ли он с мебелью и бытовой техникой. Включена ли в стоимость аренды уход за бассейном, стрижка бассейна и т. д.
Где лучше всего во Флориде приобретать курортную недвижимость?
Выбор месторасположения недвижимости зависит от предпочитаемого вида отдыха. Так людям, любящим массовые зрелищные мероприятия и тематические парки отдыха, лучше остановить свой выбор на городе Орландо (Orlando), где расположены развлекательные парки Universal Studios, Disney Theme parks и Sea World. Для любителей рыбалки и подводного плавания лучше всего купить жилье в районе Флорида-Кис (Florida Keys). Людям предпочитающим играть в гольф подойдут центральные районы полуострова и Юго-западная часть побережья Мексиканского залива. Майями лучше всего подойдет любителям ночной жизни и мультикультурного уклада жизни. Гражданам, предпочитающим пляжный туризм, можно посоветовать Юго-западное побережье полуострова. Ценителям искусства, игры в поло и парусного спорта лучше остановить свой выбор на городе Сарасота (Sarasota).

Где во Флориде лучше всего приобретать жилье для постоянного проживания и ведения бизнеса?
Выбор места для ПМЖ строго индивидуален. Дело доходит до того, что многие пенсионеры США проводят лето на севере страны, а зиму — на юге избегая тем самым неблагоприятных климатических условий. В целом же во Флориде для ведения бизнеса лучше всего подходят крупные города: Майями (Miami), Орландо (Orlando), Таллахасси (Tallahassee), Тампа (Tampa) и т. д.
Какой оптимальный способ приобретения недвижимости во Флориде? Возможно это покупка жилья забранного банками у ипотечных должников или приобретение только строящейся недвижимости?
Способ приобретения дома зависит от целей, с которыми приобретается жилье. Так, например, если человек приобретает жилье для инвестиционных целей, то он может остановить свой выбор на объекте, нуждающемся в ремонте или же реализуемом за долги посредством так называемых «коротких продаж». В обоих случаях недвижимость обойдется дешевле, чем в среднем по рынку. Однако заключать сделку надо крайне осторожно, так как сейчас банки реализуют жилье ипотечных должников по ценам намного более близким к средним, чем ранее. Для сокращения рисков инвестиционные сделки лучше заключать при содействии квалифицированного риэлтора, могущего подобрать клиенту жилье с максимальной нормой доходности (ROI).

Лица, желающие приобрести жилье для постоянного проживания, могут остановиться на строительстве объекта «с нуля». Это позволит не только получить жилье полностью соответствующее личным предпочтениям, но и получить от застройщика гарантию на качество самой возведенной недвижимости.
Какие документы должен предоставить покупатель из России при покупке недвижимости во Флориде?
Как правило, российский покупатель должен предоставить паспорт, визу и подтверждение наличия средств необходимых для приобретения недвижимости во Флориде. К таковому относится либо банковская гарантия, либо подтверждение выдачи кредита. Помимо этого может понадобиться ряд иных документов, затребовать которые могут правоохранительные органы, кредиторы или налоговые органы.
Каков размер сопутствующих расходов (комиссионные риэлтора налоги и т. д.) при заключении сделки?
Авансовый платеж (Down Payment)
Будьте готовы внести так называемый платеж «добросовестности» или авансовый платеж требуемый банками при предоставлении кредитов. Во Флориде размер данного платежа может достигать для иностранцев 30–40% от стоимости недвижимости. С целью выбора оптимального размера авансового платежа необходимо тщательно изучить соответствующие предложения кредитных организаций.
Вознаграждение риэлтора (Brokerage Fee)
Вопреки распространенному заблуждению покупатель не оплачивает вознаграждение риэлтору при покупке недвижимости. Как правило, это делает продавец, причем размер самих комиссионных устанавливается в момент начала экспозиции недвижимости и включается в ее стоимость.
Налоговые требования в США (U. S. Tax Requirements)
1. Налог на прирост капитальной стоимости при продаже жилья (Capital Gains Tax on Sales)
Нерезиденты иностранцы и иностранные корпорации облагаются налогом на доходы в результате продажи недвижимости в США. В результате этого при покупке недвижимости покупателю необходимо предпринять меры по оптимизации данного процесса в случае последующей продажи. В частности можно оформить обмен недвижимости или же устроить сделку таким образом, что станет возможно реинвестиция капитала.
2. Налогообложение иностранных инвестиций в контексте закона НFIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)
Согласно данному закону покупатель должен вернуть 10% от стоимости продажи недвижимости, если продавцом является иностранец. Удержание данной суммы не требуется, если продавцом является гражданин США; обладатель грин-кард; или иностранец-резидент (пребывающий на территории США не менее 183 дней в текущем календарном году или же соответствующий тесту на присутствие в стране 183 дня в течение трех лет).

При покупке недвижимости иностранные покупатели должны заранее получить идентификационный налоговый номер США (TIN). В противном случае при последующей продаже недвижимости они могут не получить вышеозначенную удерживаемую сумму.
3. Налог на имущество (Property Taxes)
Налог на имущество является своеобразной дополнительной стоимостью самой недвижимости. Уплата данного налога осуществляется либо непосредственно при выплате прочих налогов либо при уплате кредита взятого на покупку недвижимости. Так, при покупке недвижимости за наличные данный сбор уплачивается вместе с другими налогами непосредственно в округе, где находится недвижимость. В случае покупке недвижимости в кредит данный налог включается кредитором в ежемесячный платеж по кредиту. После чего сам кредитор возвращает округу данный налог.
Кредитные сборы (Loan Fees)
Данные сборы взимаются при покупке недвижимости в кредит. Начисляет и взимает их сам кредитор. Сами сборы связаны с получением, обработкой и уплатой кредита.
Иные платежи Other Fees Paid (некоторые из них являются предметом обсуждения между покупателем и продавцом недвижимости)

1. Стоимость Аппликации (Cost of Abstract)
2. Оформление документов и ипотеки (Recording Deed and Mortgage)
3. Заверение документов печатями (Documentary Stamps on Deed)
4. Сборы за условное депонирование (Escrow Fees)
5. Гонорары юристов (Attorney’s Fees)
6. Титульное страхование (Title Insurance)
7. Стоимость исследования технического состояния недвижимости Survey Charge
8. Стоимость оценки недвижимости (Appraisal Fees)
9. Инспекционные сборы (Inspection Fees)

Опишите детально процедуру приобретения недвижимости во Флориде
Начинать процесс покупки лучше за два месяца до непосредственного поиска недвижимости

1. Определите, сколько средств вы можете потратить на покупку дома
2. Определите, для каких целей вам нужен дом (постоянного проживания, инвестиций, отдыха, ведения бизнеса и т. д.)
3. Свяжитесь с адвокатом, который поможет вам в решении визовых проблем, уплаты налогов, открытия компании для покупки недвижимости и т. д.
4. Определите, как вы будете рассчитываться за жилье, наличными или кредитными средствами
5. В случае использования кредитных средств найдите кредитное учреждение, чьи условия заимствований наиболее оптимальны
6. Откройте счета для расчета за недвижимость в банке США и выполните прочие формальности для осуществления будущих платежей
7. Обратитесь к риэлтору и объясните ему, какая недвижимость вам необходима
8. Выберите наиболее подходящий вам объект жилой недвижимости
9. Сделайте предложение продавцу и начните с ним переговоры касательно заключения сделки
10. Заключите сделку
11. Вступите во владение

Что бы вы хотели порекомендовать россиянам, желающим приобрести недвижимость во Флориде?
Я бы посоветовала россиянам, в первую очередь встретится с американским юристом, специализирующимся на работе с иностранными покупателями недвижимости в США. Именно этот юрист поможет вам открыть счет в банке США и получить визы соответствующие целям приобретения недвижимости. В данном случае речь может идти о визах Е-2 для инвестора или В-1 для бизнес-целей и т. д. Юрист так же поможет вам определиться с формой собственности на приобретаемую недвижимость. Таковая может быть зарегистрирована как на частное лицо, так и на иностранную компанию, корпорацию, зарегистрированную в США, LLC, траст и т. д. Именно правильный выбор формы собственности позволит в дальнейшем оптимизировать налогообложение недвижимости, ее наследование и т. д.

В случае, если недвижимость будет оформляться на компанию, необходимо заранее открыть таковую. При покупке на частное лицо, необходимо хотя бы за месяц до покупки получить индивидуальный налоговый номер (TIN).
Помимо этого вероятно предстоит осуществить еще ряд шагов, уточнить которые стоит в индивидуальном порядке с юристом и риэлтором.
Дополнительные вопросы можно задать по Моб. Тел. (941) 567–7443 или Email: SusanRodriguez@MichaelSaunders.com
Вебсайт: SusanRodriguez. MichaelSaunders.com