Дом в Болгарии
При написании статьи не ставилось перед собой цели убедить желающего купить недвижимость в Болгарии
в том, что лучше купить дом, а не квартиру. Однако перед покупкой дома
необходимо основательно подумать, взвесив все плюсы и минусы принятого
решения. Практика показывает, что почти 90% клиентов не вполне осознают:
какой именно им нужен дом, зачем он нужен и действительно ли они готовы
жить в нем продолжительное время. И зачастую, выяснив нюансы
предстоящей сделки, люди, сравнив свои потребности с реальностью, меняют
решение и покупают квартиру либо таунхаус. Итак, давайте разберемся в
том, какого вида недвижимость станет для вас идеальной покупкой.
Дом или квартира? Подводные камни
Многие покупатели ориентируются на принцип: «возьму сегодня дешево, ведь завтра будет дороже», и собираются жить в доме не сразу, а лет этак через 5, а то и 10. Да, болгарский рынок недвижимости после кризиса выглядел исключительно привлекательно по ценам на дома. И сегодня стоимость малогабаритного жилья все еще более чем соблазнительна.
Среди тех, кто обрел дом мечты, но по каким-либо причинам не живет в нем постоянно, обычная практика – найм людей для ухода и присмотра за домом в отсутствие владельцев. Наверное, тем, у кого когда-либо была дача, не нужно объяснять, что в любом климате содержание своего дома, домика или дачи – постоянный процесс, нуждающийся в финансовой подпитке, пусть и небольшой. Мелкий ремонт, уход за участком, улучшения ради удобства и другие нюансы, требующие затрат времени и денег - неотъемлемая часть жизни и быта любого домовладельца.
«Дача в Болгарии» - вариант, подходящий для тех, кто может себе позволить жить в доме как минимум все лето, а лучше весь сезон – 6-8 месяцев. На зиму жилье придется консервировать, но по причине более мягкого, по сравнению с российским, климата и из-за отсутствия морозов, это дело не затратное. Предметно мы отсудим этот вопрос далее в тексте. Однако если вас более всего интересует летний отдых на море, но вы не располагаете большими средствами и ищете недорогой вариант, то о радостях садовода-огородника лучше забыть, а от покупки дома – отказаться. Почему? Давайте подумаем.
Не секрет, что земля в курортных зонах значительно дороже, чем в обычной сельской местности. Цена на 1м. участка рядом с морем достигает, порой, 100 евро! Минимальная стоимость квадратного метра превышает 30 евро. А это значит, что стандартные 6 соток обойдутся вам в 20 000-60 000 евро. А прибавьте к этой сумме стоимость самого дома… Входит ли в ваш запланированный бюджет такая сумма? Вы можете поинтересоваться: а как же широко рекламируемые небольшие дома в Болгарии, которые по карману даже пенсионерам, стоимостью в 10 000- 15 000? Они есть и стоят ровно столько, сколько заявлено, но вот их удаленность от моря – минимум 10 км, а то и все 50. Согласитесь, что для летнего отдыха на побережье, это весьма неудобно.
Задайте себе несколько вопросов, которые вам помогут определиться с приоритетами:
- Я буду приезжать на месяц, два или смогу жить в доме значительно дольше?
- Что будет с недвижимостью в мое отсутствие?
- Мне действительно нужен большой участок?
- Насколько мне важна близость пляжа?
По данным независимых источников, обычно бюджет покупателей недорогих домов не превышает 40 000 евро. Если цель клиента приобрести недвижимость для отдыха на море, то рассматривать варианты отдельно стоящих домов – неразумно: ведь дома, укладывающиеся в бюджет, находятся далеко от береговой линии. Впрочем, компромисс находится, если в приоритетах покупателя есть уединенность, но нет обязательного наличия большого участка. Например: таунхаус в паре километров от моря позволит вам расслабляться дома, не думая о соседях снизу, без беспокойства от соседей сверху. Еще в Болгарии довольно распространены квартиры в небольших домах с отдельным входом и небольшой, прилегающей к квартире территорией. Большим плюсом этих вариантов, упрощающим приобретение недвижимости, станет отсутствие необходимости оформления земли в собственность (о ней мы поговорим в следующей части статьи).
«Хочу дом и хоть трава не расти» - понятное желание, многие из нас мечтают именно о доме, однако для достижения цели всегда необходимо четко понимать свои возможности. Иногда покупатели даже при скромном бюджете могут найти индивидуальное решение, но им приходится долго искать подходящий вариант и просчитывать расходы на продукты питания, содержание дома, оплату коммунальных услуг с точностью до копейки. Рекомендуем внимательно изучить раздел это полезно знать, в шапке полезная информация нашего сайта – недвижимость в Болгарии www.eurostate.ru
Если вы имеете сумму, превышающую 35 -40 тысяч евро, которую планируете потратить на покупку дома. Имеете дополнительный источник дохода, например, в виде арендной платы за оставшееся в России жилье или имеются накопления на нормальное проживание или пенсия превышает 300 -500 евро на двух проживающих - приобретение дома в Болгарии, где жить дешевле, чем в России, полностью оправданный шаг.
Выбор района. Климат. Инфраструктура. Социум.
Климат
Географически Болгария находится в двух климатических зонах: континентальной и средиземноморской. Вследствие этого между северной и южной частью страны существуют определенные климатические различия. На севере в среднем выпадает на 192 мм осадков больше, а температура там в среднем на 1 °С ниже. Приходящие с северной Европы циклоны – главный фактор, определяющий погоду в континентальной части Болгарии. Черное море – сравнительно небольшое и поэтому не является главной причиной общих погодных изменений в стране. Его влияние распространяется в основном на прибрежные области. Если циклон несет западный или восточный ветер, то погода практически одинакова и на севере, и на юге страны.
Зимы в Болгарии малоснежные. На побережье в основном идут дожди, а снег выпадает чаще в северной части страны, но и там он особо не лежит, а сходит практически сразу. В центральной Болгарии достаточно четко выражены все времена года, но переходы от сезона к сезону мягкие. В горах, центрах горнолыжного отдыха, зима задерживается дольше, чем в остальных областях, и длится три – четыре месяца. Можно сказать, что южнее Бургаса – зима дождливей, а севернее Балчика обычно более ветрено, чем в других районах.
Архитектурные традиции постройки домов отличаются по областям страны согласно их климатическим особенностям. Например, в горах, где снег выпадает чаще всего и лежит долго, крыши делают круче и прочнее. Часто встречающаяся на побережье плоская кровля не может выдержать снежный покров, достигающий здесь в особо многоснежные зимы, двух метров. К тому же частые потепления в течение зимы до 0 °С и выше, делают снег мокрым, и он, налипая, увеличивает давление на крышу. Об архитектуре домов южных, прибрежных областей, где снег – редкость, мы расскажем в другой части статьи.
Инфраструктура. Популярность районов
В общем, самым большим спросом пользуются дома в Болгарии, расположенные вблизи приморских крупных городов, городков и поселков с развитой инфраструктурой. Качественный отдых на море – приоритет для большинства покупателей. Безошибочным будет выбор, если ориентироваться на предпочтения местных жителей. Наиболее обжитые районы, исторически сложившиеся культурные центры обладают самой развитой инфраструктурой, что обеспечит вам комфортное проживание. Нормальные дороги, наличие высокоскоростного интернета, хорошие продовольственные магазины, недорогие продуктовые рынки, развлечения и другие прелести цивилизации не менее важны, чем уют в доме. Давайте рассмотри самые популярные среди населения Болгарии и иностранцев районы.
Населены и развиты прибрежные поселения от Святого Власа до Созополя, но и уходящие вглубь страны на расстояние до 30 км населенные пункты - тоже не задворки, однако, чем ближе к морю – тем недвижимость ценней. От Власа до Варны интересны дома, расположенные в городках и поселках, примыкающих к трассе. Если проехать от Варны на север, в сторону Каварны, также можно присмотреть любопытные варианты. Встречаются настоящие жемчужины: например, местечко Аспарухово на озере Цонево – излюбленный жителями Варны и британцами район для отдыха.
Можно смело сказать, что Варна и окрестности – одна из самых популярных для постоянного проживания областей Болгарии. Как следствие здесь же самый большой выбор качественной недвижимости в среднем ценовом сегменте. Великолепная природа, чудный климат, развитая инфраструктура, наличие культурно-развлекательных центров и приличное количество иностранцев на ПМЖ делают ее весьма привлекательной в глазах россиянина.
Прибрежные районы, расположенные южнее населены, а, следовательно, и обжиты, в меньшей степени. Нельзя сказать, что окрестности Бургаса не востребованы и пустынны, тут вполне развитые населенные пункты и нормальный по качеству уровень жизни. Но выбор домов здесь значительно меньше, а большинство доступных вариантов относятся к эконом-классу. Если вы хотите приобрести по-настоящему добротное жилье и располагаете суммой не менее 50 000 евро, то Варненская область вас порадует значительно больше. А Бургасская область придется по вкусу тем, кто не рассчитывает потратить больше 25 000 евро.
А быть может ваша мечта - жить вблизи горнолыжного курорта? Что ж, можно найти в Болгарии недвижимость и для поклонников зимних видов спорта. Банско, Боровец, Паничиште, Пампорово - есть из чего выбрать, но без ложки дегтя здесь медовый рай не обретешь. Декабрь, январь, февраль, март - лыжный сезон длится всего четыре месяца, а в остальное время жить придется в малонаселенном и скучноватом поселке вдали от побережья. К слову сказать, до Черного моря и ехать неудобно – проще в Грецию, на берег Эгейского добраться. Но если ваше решимость приобрести дом для постоянного проживания в районе горнолыжного курорта непоколебима, то мы рекомендуем присмотреть жилье, например, не в Банско, а соседнем Сандански: до гор близко, а район более популярный среди местного населения и в апреле жизнь здесь не замирает.
Агентства недвижимости, работающие не по принципу «лишь бы сбагрить», редко рекомендуют своим клиентам недвижимость, удаленную от береговой линии более чем на 30 км. Почему? Если покупатель впоследствии разочаруется в приобретении или выбранном населенном пункте, то продать недвижимость, не потеряв в деньгах, ему будет трудно. Советуем взять на заметку факт: дешевое жилье - это чаще всего проблемное жилье. Исключение составляет «горящая» недвижимость: иногда, в связи с жизненными обстоятельствами, люди, нуждаясь в крупной сумме денег, готовы продать свой дом чуть ли не по бросовой цене.
Приобретая дом в непопулярном районе, вы рискуете оказаться практически в изоляции. Незнание языка, отсутствие рабочих вакансий в малонаселенных областях, неразвитая инфраструктура, нехватка развлечений, дефицит общения – тут и взвыть недолго. Вы же выбираете дом не на год, а, предположительно, на всю жизнь. Стоит ли рисковать? Покупка дома в Болгарии, стоящего вблизи от крупного города, или находящегося в обжитом поселке, где кипит жизнь, по нашему мнению - самое разумное решение.
Социум
Болгария – многонациональная страна. Помимо болгар, составляющих около 85% общего населения страны, здесь живут крупные диаспоры турок - примерно 9%, цыган – 5%.*Основная часть верующих жителей Болгарии, 76% , исповедует православие, 10% верующих – мусульмане.
Больше всего цыган живет в Монтанской и Сливенской областях, чуть меньше их в Добричской области , в других районах страны их количество менее значительно. Цыганское население Болгарии неоднородно: часть цыган православные, другие выбрали для себя ислам. Соответственно кто-то ближе по менталитету к болгарам, кто- то к туркам. В крупных городах цыгане зачастую занимают нишу гастарбайтеров, занимаясь непопулярной среди остального населения работой. Нельзя сказать, что они опасны для иностранцев, но табор по соседству – отнюдь не для всех предел мечтаний, различия в образе жизни могут причинять дискомфорт. Если вас смущает возможность такого соседства, то перед покупкой дома поездите по окрестностям населенного пункта, где располагается интересующий вас дом.
Турецкое население предпочитает жить более сплоченно. Его большая часть выбрала для себя Кырджалийскую и Разградскую области. Немало турок проживает в Шуменской, Тырговиштской, Силистренской областях. В других районах страны представители этой национальности встречаются гораздо реже. Как и цыгане, они не особо конфликтны и соседство с ними безопасно, но опять же, если иной образ жизни соседа вас повод для смущения – проведите «разведку» перед покупкой.
Надо сказать, что есть еще одна причина, по которой русским рекомендуют выбирать дом в Болгарии в Варненской области. Здесь, вероятнее всего, проживает самая многочисленная русскоязычная диаспора Болгарии. Летом русскоговорящее население может составлять до 10% от общего населения города, число постоянно-проживающих носителей языка превышает 2000 человек (некоторые источники указывают и большие цифры, до 20 000). Проводятся русские вечера, встречаются объявление о поиске русских соседей. Как следствие, жить здесь тем, кто не знает болгарского, гораздо удобнее, чем в других областях страны. Многие из местных болгар знают русский, и объясниться, получить совет, привыкнуть вам будет намного проще.
*В статье использованы данные переписи населения, прошедшей в 2011 году.
Инженерные сети дома. Связь. Дороги.
Внутренние коммуникации дома – основа комфорта. Те, кто осознают возможные проблемы, стараются досконально изучить вопрос об инженерных сетях и расспрашивают перед покупкой агентов и продавцов о водопроводе, канализации и других, жизненно важных системах.
О канализации
В болгарских городах, даже очень небольших, канализация в домах любого типа обычно центральная. Но в поселках она встречается нечасто и при строительстве домов болгары устанавливают индивидуальные очистные сооружения. Подавляющее большинство малогабаритных зданий в Болгарии, расположенных в сельской местности, оборудовано септиком.
Септическая яма - это котлован, в котором установлена герметичная емкость, имеющая от одной до трех очистных камер и снабженная отверстием для откачки содержимого. Средний объем септиков в Болгарии 5-7 м?. Очистка может проводиться как с помощью биоферментов, так и без них. Их обычно засыпают летом, чтобы ускорить процесс разложения отходов и скопившегося осадка. Септик «дырявый», то есть оборудованный дренажной системой, полностью откачивают раз в 5-10 лет. Септик, построенный без нее, необходимо откачивать раз в 3 месяца. На самом деле правила требуют герметичности септиков, но болгары слишком экономны и всегда делают дренаж.
В последние годы стала набирать популярность локальная канализация, более современная и требующая технического обслуживания со стороны не чаще, чем раз в три года. В остальное время нужно только добавлять вовремя бактериальный компонент. Ею оборудованы обычно дома недавней постройки, расположенные в населенных пунктах с развитой инфраструктурой. И септик, и локальная канализация требуют наличия возможности подъезда специальной техники для откачки, которая не всегда укомплектована длинными шлангами.
О водопроводе
Только в самых глухих деревнях, настоящих медвежьих углах, отсутствует центральное водоснабжение, что очень радует. Оплата производится по счетчику. При наличии в доме центральной канализации считается как полученная вода, так и отводящаяся. Если дом оборудован септиком, водоотведение не регистрируется. По стандарту трубы систем водоснабжения прокладывают на глубине, исключающей их замерзание. Водоснабжение - круглогодичное, а перебои с подачей воды, за исключением плановых и аварийных работ – огромная редкость.
Если вы поклонник суровых реалий сельской жизни и сбежали в глубинку от благ цивилизации, купив дом, не подключенный к центральному водопроводу, знайте, что колодец на участке должен быть зарегистрирован. Выбор дома без нормального водоснабжения трудно признать разумным решением, ведь вариантов с его наличием – предостаточно.
Об электроснабжении
В Болгарии повсеместно централизованное электроснабжение. Оплачивают счета за электричество ежемесячно, по показаниям привычных для нас счетчиков. Перед покупкой, желательно поинтересоваться: какая нагрузка на электросеть считается допустимой для вашего дома. Иногда встречаются дома, оборудованные автономной системой электроснабжения, лучше воздержаться от их покупки, такой вид электрификации в быту неудобен и обходится не дешевле.
О газификации
Газовое отопление в Болгарии – большая редкость и роскошь, серьезно повышающая стоимость недвижимости. Им по статистике оборудован только каждый десятитысячный дом. При этом система газоснабжения всегда автономная.
Магистральных газопроводов в Болгарии практически нет. Заметим, что отопительный сезон, благодаря мягкому климату, длится здесь не более двух месяцев. Об альтернативных видах отопления мы поговорим в другой части статьи.
О телефонии
Стационарный телефон в Болгарии, как и в других европейских странах – эхо прошлого, от которого, впрочем, не все еще готовы отказаться. Наиболее распространена IP-телефониия.
Об охране
Самый востребованный вид охраны – сигнализация, оповещение – беспроводное, по сигналу приезжает местная вневедомственная охрана - СОД. Обойдется вам это удовольствие в 100-200 евро за год: цена услуги зависит от величины охраняемого объекта и его территориального местоположения.
О дорогах
В целом по Болгарии качество дорог среднее, но и в глухих деревнях можно увидеть приличные дороги. Крошка, гравий, асфальт – подъезды к домам встречаются любые. Если проселочные дороги вблизи интересующего вас населенного пункта разбиты, или профилированная дорога отсутствует вовсе – от покупки недвижимости в этом местечке лучше воздержаться.
Об Интернет
Развитие широкополосного и беспроводного доступа – одна из программ, внедряемых на государственном уровне. Как следствие, в городах и населенных пунктах с развитой инфраструктурой проблемы с доступом в интернет отсутствуют. Но в глубинке ситуация хуже.
Какого типа выбрать дом?
Мечтая о приобретении дома в Болгарии, многие представляют себе очаровательной домик на берегу моря, светлый, с огромными окнами, в греческом стиле… Но реальность вносит свои коррективы. Наша цель – купить дом, пригодный для жизни в течение всего года. Чтобы прояснить ситуацию, мы классифицируем малогабаритное жилье.
Любое жилье бывает первичным и вторичным. Что это значит по отношению к частным домам?
Первичное жилье
Более 90% домов построено в расчете на покупателей-иностранцев. Многие из них входят в свежепостроенные курортные поселки, выгодно расположенные вблизи моря (но не первая береговая линия, которую полностью захватили комплексы). Да, они в основном светлые, очаровательные, с огромными окнами! А теперь о печальном. Близость моря это не только возможность хорошо отдохнуть, но и сырость, шторма в межсезонье. Панорамные окна зимой – орудие пытки и серьезные траты на отопление. Некоторые из домов этого вида строятся по-быстрому, неквалифицированными строителями, и рассчитаны исключительно на летний отдых. Зимой вы рискуете почувствовать себя последним человеком на Земле – курортная зона пуста. Оставшиеся 10% домов рассматривается в обычном порядке.
Вторичное жилье
Тут выбор богаче, но можно выделить три основных подвида:
- курортный домик б/у, который до использования входил в те самые 90%;
- старый дом пригодный для проживания во все времена года, без реконструкции;
- дом после реконструкции или почти новый, пригодный для проживания в течение всего года.
Надо заметить, что сами болгары до курортного бума и не строили дома около пляжей. Обычно обжитые поселения отдалены от берега не меньше, чем на 5 км. Зимой, видимо, без ветра уютней. Цены на дома падают прямо пропорционально увеличению расстояния, отделяющего их от моря. Заметим, что 5 км или 15, на самом деле – невелика разница. По жаре пешочком 5000 метров – это суровое испытание. А если ехать, то 5 , 10, 20 км. – считай одно.
Перечислим материалы, из которых чаще всего строятся болгарские дома: кирпич или камень, бетон; дерево. Чуть позже мы рассмотри каждый тип здания подробней.
Собираясь покупать дом в Болгарии, обратите особое внимание на наличие теплоизоляции в заинтересовавшем вас здании. В описании недвижимости не всегда указывают ее отсутствие, а ведь зимой вы его почувствуете. Определить навскидку – утепляли дом или нет, вам поможет толщина стен. В домах после реконструкции и в современных постройках теплоизоляция есть почти всегда.
Обратив внимание на окна в обычных болгарских домах, вы заметите, что здесь устанавливают однокамерные стеклопакеты с двумя стеклами, а не как в России – тройные. Если вы не планируете тратиться на ремонт и менять окна, то проверьте наличие уплотнителя. Поздней осенью, зимой на побережье ветер иногда бушует всерьез. В новых домах обычно устанавливаются рамы из ПВХ-пластика, в моде отделка рам пленкой «под золотой дуб». Но деревянные окна тоже встречаются.
Каменные и кирпичные дома
Дома со стенами кирпичной или каменной кладки за редким исключением предназначены для постоянного проживания. Надежные постройки в 1-2 этажа составляют значительную долю вторичного рынка болгарской недвижимости. Только здания этого типа выгодно реконструировать. В глубинке можно приобрести такие дом за копейки, но в популярных областях, они обходятся в 30 000-40 000 евро. Сегодня в Болгарии предпочитают строить монолитные дома – это дешевле и проще.
Купить именно новый каменный или кирпичный дом – трудно, большинство из них построено по индивидуальному проекту, и живут в них сами строители-хозяева. Предложения, чаще всего встречающиеся на рынке, это достаточно старые дома, реконструированные и нет.
Дом без реконструкции может оказаться домом без удобств. Отсутствие канализации, водопровода, современной теплоизоляции, внутренней лестницы между этажами - очень неприятная в быту штуки, особенно если вы планируете жить в доме круглогодично. Здания без реконструкции зачастую можно отличить от недавно перепланированных по объявлениям. Если вы, рассматривая фото недвижимости, выставленной на продажу, видите, что снимки внутренней части дома отсутствуют – это повод насторожиться, как правило, в описании реконструированных домов всегда есть фото помещений, санузла. Внушает подозрение и наличие внешней лестницы на снимках: согласитесь, что даже в мягком климате, зимой бегать по улице из гостиной в спальню, крайне неудобно, при реконструкции этот недостаток обычно устраняют
Однако, охотно покупают дома и в таком состоянии, ведь обычно эти дома дешевы и расположены в хорошей месте, на неплохом участке. Если вы готовы реконструировать здание самостоятельно, то варианты можно найти преотличные. Капитальный ремонт здания с перепланировкой и прокладкой канализации и водопровода обойдется вам в сумму от 5 000 евро (без излишней роскоши, по среднему классу). Если нанимать бригаду «под ключ», то цена решения аналогичной задачи может дойти и до 15 000евро.
Реконструированный дом – хороший вариант по многим показателям. Проблемы с удобствами устранены, теплоизоляция установлена, ремонт если и нужен, то только косметический. Обычно при реконструкции старых зданий делают внутреннюю канализацию, прокладывают водопровод, подновляют или заменяют кровлю и проводят ряд других наиболее трудозатратных и дорогостоящих работ. Иногда после перепланировки делают пристройки, сообщающиеся с внутренними помещениями дома. Это может быть кухня, гараж. При наличии подобных дополнений, обратите внимание на стыки их стен со стенами дома.
Основное на что надо обращать внимание – это отсутствие сырости в подвале, если он есть, и трещины. Если на стенах без внешней теплоизоляции штукатурка трескается вертикально, а трещины как бы расширяются кверху или книзу - от дома лучше отказаться вовсе.
Монолитные дома из бетона
Как и кирпичные дома, «монолиты» различаются, прежде всего, по году постройки. При сохранении общих традиций, архитектурные решения и технические стандарты болгарского строительства в 21 веке стали иными.
Старые дома
Большинство монолитных домов не первой свежести имеют большую площадь. Однако комнаты в них зачастую небольшие, хоть их и много. Планировка может быть запутанной, гостиная иногда отсутствует, да и лестница на второй этаж может оказаться не внутри дома, а снаружи. Можно встретить здания, где вход в часть комнат возможен только снаружи. С чем связаны эти особенности планировки? Многие из этих домов принадлежали болгарским сельским семьям, традиционно не маленьким, а другая часть зданий была в недалеком прошлом небольшими отелями «семейного» типа, где сдавались отдыхающим комнаты.
Но неудобная планировка – не главный минус старых «монолитов». Некоторые из них построены в бурные годы, когда прочностные характеристики, сейсмоустойчивость и качество материалов не регламентировались и в Болгарии. Не всегда есть теплоизоляция, слабоваты перекрытия. Низкокачественный бетон и недостаточно усиленная арматурой конструкция могут сделать реконструкцию дома из бетона неэффективной. Особое внимание при покупке надо обращать на плоскость стен и потолков. Если есть выпуклости, изгибы, провисы – лучше откажитесь от приобретения. Ну и при наличии пристроек смотрим на стыки.
Однако у старых домов этого типа есть неоспоримое достоинство – они дешевые. Большим семьям, не располагающим избытком средств, покупка монолитного дома старой конструкции может прийтись по вкусу. Самое трудное - найти дом в хорошем состоянии. Кстати, при осмотре заинтересовавшего вас объекта, его недостатки – повод поторговаться.
Новые монолитные дома
Выбор дома в Болгарии, если вы рассматриваете постройки последних лет, это, по сути, выбор не дома, а места, где он построен. Сейчас монолитное строительство стандартизировано, и бешеная экономия отошла в прошлое, уступив по приоритетности место качеству и комфорту.
Сегодня фундамент и каркас домов изготавливают из монолитного бетона, стены возводятся из легкого кирпича, теплоизоляция по стандарту всегда укладывается снаружи, за ней идет армирующая сетка, а далее штукатурка или иной вид фасадной отделки. При проектировании домов соблюдаются нормы строительства, призванные увеличить энергоэффективность и сейсмоустойчивость постройки. Увеличению также служат усиление несущих элементов конструкции и монолитный, усиленный фундамент. Бетон позволяет реализовывать любые проекты с легкостью, и дома архитектурно весьма разнообразны. Обычно в новых частных домах два этажа, максимум – три. По цене «монолиты» в одном ценовом сегменте с кирпичными и каменными домами после реконструкции.
Дома из дерева
Щитовые сборные дома или, как их у нас называют – каркасные, в Болгарии являются большой редкостью. Дома из бруса, столь популярные в России здесь тоже практически не встречаются. По словам риэлторов, это скорее традиция и особенность менталитета местных жителей. Несмотря на то, что лесов в Болгарии достаточно, деревянные дома, которые все же иногда встречаются – это импорт, дорогой по болгарским меркам и не пользующийся популярностью. В строительстве дерево используют преимущественно в отделочных работах и для изготовления балок перекрытий. Если вы думали о покупке экологичного дома из дерева, то вам лучше отказаться от этой идеи, так как интересных вариантов вы попросту не найдете.
Летние дома
Покупка дома в Болгарии как дачи – нецелесообразная трата денег по многим причинам:
- Здания этого типа не имеют хорошего фундамента, что существенно сокращает срок их службы, реконструкция невыгодна.
- Отсутствует теплоизоляция, что исключает возможность пребывания в доме в межсезонье, утепление нерентабельно.
- Водопровод на дачах обычно летний, а канализация зачастую к дому не подведена.
- Затраты на содержание и охрану дачи в ваше отсутствие такие же, как у полноценных домов.
- Дома этого типа не дают право покупателю получить вид на жительство.
Если вас интересует летний отдых на море, то покупка квартиры в большинстве случаев выгоднее. Ну а если, вы планируете когда-нибудь уехать в Болгарию на ПМЖ, то и тут и думать не о чем.
Подводя итог этой части статьи, можно резюмировать: будьте готовы к ремонту. Купить дом «въезжай и живи» труднее, чем аналогичную квартиру. Но сделав все под себя единожды, вы получите массу удовольствия от проживания в своем собственном доме. А его обслуживание, не обойдется вам дороже, чем содержание апартаментов в современном комплексе.
Виды отопления
Отопление – тот самый камешек, попавший в обувь, та самая ложка дегтя и заноза под ногтем. Почему? Мы уже писали, что газовое отопление в Болгарии может быть только автономным и встречается исключительно редко.
Зимой, на побережье Болгарии, температура редко падает ниже плюсовой отметки. И если болгары частенько готовы мерзнуть во имя экономии, то россияне в межсезонье холод терпеть не хотят. Центральное отопление нас разбаловало. По нашим меркам: +5 °С – пора топить.
Сегодня в болгарских домах самый популярный вид отопления – дровяной камин. Да, да! В 21 веке – дрова. Отопительные системы, работающие на электричестве, обходятся намного дороже. Не только дома в Болгарии согревают с помощью дров, даже в квартирах, если собственники жилья на собрании отказались от парового центрального отопления, ставят классическую буржуйку. Дрова заготавливают заранее, покупая их в конце зимы, начале весны. На средний по площади дом уходит в течение отопительного сезона 10-12 кубометров дров. Их стоимость составляет примерно 60 лев за 1м?. Но не все так страшно, и сидеть у открытого огня, согревая руки, вам не придется – современные отопительные системы на основе камина могут распространять тепло по всему дому.
Чаще всего встречается отопление камином двух видов: с воздушной разводкой (в старых домах северных и центральных областей); с разводкой нагретой жидкости по радиаторам (современная система).
Раньше центральную часть дома занимал большой каменный камин, лестница на второй этаж делалась открытой, чтобы теплый воздух, поднимаясь, согревал комнаты наверху. Толстые каменные стены, небольшие окна, деревянные полы на лагах - все элементы конструкции должны были способствовать сохранению тепла. Отточенная веками система. Позже стали делать воздуховоды, идущие от камина, разводя их по комнатам. Но нельзя, не покривив душой, сказать, что эти ухищрения обеспечивали комфортную температуру по дому равномерно. Сегодня в старых домах, сохранивших такую систему, в комнатах второго этажа дополнительно устанавливают кондиционеры или конвекторы.
Современный камин - это котел с незамерзающей жидкостью, которая циркулирует, разнося тепло, по трубопроводу и радиаторам, установленным в комнатах. Вид топки может быть любым: их делают встраиваемыми, отдельно стоящими, используют в качестве центрального очага, некоторые нанимают для их оформления дизайнеров. С помощью камина можно не только радиаторы нагревать, но и бойлер, это делают для экономии электричества.
Новые дома в Болгарии часто оборудуются итальянскими котлами, которые могут работать как на дровах, так и на электричестве и специальных гранулах. В них встроена система автоматической регулировки, позволяющая поддерживать в доме заданную температуру. Гранулы оказываются очень выгодными, если требуется автоматическая поддержка температуры. Этот котел не потребует много пространства и прекрасно будет себя «чувствовать» даже в пристройке. Его можно установить и как основную отопительную систему, и как параллельную (дублирующую или дополнительную).
Установка отопительной системы, имеющей мощность, достаточную для обогрева дома площадью до 200 м?, с нуля, то есть с разводкой, радиаторами и котлом, обходится примерно в 5000 евро. Если вы планируете приобрести дом в Болгарии для круглогодичного проживания, то разумно поискать варианты домов, где установлена хотя бы разводка с радиаторами.
Отопление с помощью кондиционеров и конвекторов по популярности на втором месте. Однако постоянно пользоваться им, как мы и говорили, - накладно. Его предпочитают, если не живут в доме круглогодично, а бывают зимой наездами. Кондиционер может быстро прогреть воздух, а конвектор способен поддерживать заданную температуру продолжительное время, его установка обойдется дешевле.
Под крышей дома моего. Кровля
Покупка дома в Болгарии на вторичном рынке – всегда немного рискованная затея. Но зная на что смотреть, вы убережете себя от неприятных сюрпризов. При осмотре, особе внимание необходимо уделять крыше и качеству кровельного покрытия. Проблемы с кровлей встречаются в выставленных на продажу домах редко, их наличие – обоснованный повод для уменьшения стоимости жилья, ведь последствия протечек разорительны. Плесень, вздутые полы, отвалившаяся штукатурка, согласитесь, хорошего - мало.
Осматривая крышу снаружи, обращайте внимание на плотность прилегания друг к другу элементов кровельного покрытия, отсутствие кусков черепицы, трещины на них: каждый дефект может стать причиной протечки. Оцените состояние доступных для осмотра перекрытий.
Вторым этапом обследования станет посещение чердака. В старых домах следы протечек долго искать не придется. В новых домах, не имеющих чердака, осматриваются покаты и скосы, отделанные гипсокартоном. Если протечка была, то гипсокартон хоть немного, но провиснет. Во вторичке с деревянными стропилами проверьте – не гниют ли они.
Участок, ограждение
В Болгарии, участки в черте города или другого населенного пункта обычно имеют площадь 5-7 соток. Участки размеров в 10 соток – редкость и удача. Покупая дом на вторичном рынке недвижимости, мы приобретаем и уже обработанную кем-то землю. Повезет - понравившийся вам вариант будет иметь участок с озеленением или даже садиком, если дом достаточно старый. По наличию и разнообразию зелени можно определить национальность бывшего владельца. Например, англичане нередко часть участка засыпают гравием – их возня с зеленью не привлекает. Местные жители могут и не любить огородничество, но хоть пару фруктовых деревьев да посадят. Многие европейцы предпочитают профессиональный ландшафтный дизайн – такой сад не требует серьезного ухода, а выглядит очень эстетично. Ухоженный участок, наличие бассейна, хозяйственные постройки, безусловно, вас порадуют, однако и на цене скажутся, не в вашу пользу.
Здесь не принято ставить двухметровые сплошные заборы: от воров никакой забор не убережет, если недоброе задумают, а от соседей болгары не прячутся. Нефасадную часть двора, скрытую от глаз прохожих, в целях экономии могут огородить рабицей, а обычный забор строится из кирпича или специальных блоков и отделывается деревом, реже металлом. Каменные заборы встречаются не часто, но выглядят очень хорошо.
Дом и участок в отсутствие хозяина: безопасность и сохранность
Грамотный выбор дома в Болгарии - это не только кропотливое изучение предложений на рынке недвижимости, осмотр интересных вариантов и изучение инфраструктуры поселений. Выбирая дом – вы выбираете и соседей. Болгары - дружелюбны, всегда готовы помочь и выручить. Купив дом, постарайтесь поддерживать с соседями теплые отношение, ведь от них во многом зависит сохранность дома в ваше отсутствие.
Безопасность
Если вы не собираетесь жить в доме круглогодично, то надо понимать, что мало повесить замок и уехать – для защиты дома нужно принять дополнительные меры. Соседский пригляд - тоже не панацея. Основной способ охраны имущества – сигнализация. При нарушении границы, оснащенного сигнализацией объекта, сигнал уходит по беспроводной сети GSM на пульт охранной службы. В Болгарии охраной домов занимает СОД – аналог нашей вневедомственной охраны. В городе промежуток времени от сигнала до их приезда составит 3 минуты, в деревне – до 15 минут.
Сохранность
Если вы уезжаете на длительное время, то дом нужно подготовить: проверить исправность системы вентиляции, слить воду с бойлера, перекрыть доступ воды в дом, во избежание заморозки воды в трубах, отрубить электричество и т. п.. Касаемо подготовки квартиры к длительному отсутствию жильцов уже рассказывалось на нашем сайте.
Дом снаружи и двор не законсервируешь, ведь растения нуждаются в поливе, а крыльцо и терраса в зимнее время – в чистке при снегопадах. Если у вас нормальные отношения с соседями вы можете попросить их приглядеть за домом. Если это невозможно, не расстраивайтесь: в Болгарии достаточно сервисных предприятий, оказывающих услуги по уходу за пустующими домами и подготовке их к приезду хозяина.
Несколько слов в заключение.
Дом, вероятно - лучшая недвижимость. В квартире вы никогда не сможете почувствовать себя хозяином по-настоящему и расслабиться. Подойдите к выбору ответственно и ваша мечта исполнится. Перед покупкой обязательно приезжайте осмотреть понравившийся дом – осмотр надежно вас застрахует от разочарования потом. Надеемся, что наша статья поможет вам определиться с предпочтениями.
Теперь переходим к практике!
Статья предоставлена http://www.eurostate.ru/
Дом или квартира? Подводные камни
Многие покупатели ориентируются на принцип: «возьму сегодня дешево, ведь завтра будет дороже», и собираются жить в доме не сразу, а лет этак через 5, а то и 10. Да, болгарский рынок недвижимости после кризиса выглядел исключительно привлекательно по ценам на дома. И сегодня стоимость малогабаритного жилья все еще более чем соблазнительна.
Среди тех, кто обрел дом мечты, но по каким-либо причинам не живет в нем постоянно, обычная практика – найм людей для ухода и присмотра за домом в отсутствие владельцев. Наверное, тем, у кого когда-либо была дача, не нужно объяснять, что в любом климате содержание своего дома, домика или дачи – постоянный процесс, нуждающийся в финансовой подпитке, пусть и небольшой. Мелкий ремонт, уход за участком, улучшения ради удобства и другие нюансы, требующие затрат времени и денег - неотъемлемая часть жизни и быта любого домовладельца.
«Дача в Болгарии» - вариант, подходящий для тех, кто может себе позволить жить в доме как минимум все лето, а лучше весь сезон – 6-8 месяцев. На зиму жилье придется консервировать, но по причине более мягкого, по сравнению с российским, климата и из-за отсутствия морозов, это дело не затратное. Предметно мы отсудим этот вопрос далее в тексте. Однако если вас более всего интересует летний отдых на море, но вы не располагаете большими средствами и ищете недорогой вариант, то о радостях садовода-огородника лучше забыть, а от покупки дома – отказаться. Почему? Давайте подумаем.
Не секрет, что земля в курортных зонах значительно дороже, чем в обычной сельской местности. Цена на 1м. участка рядом с морем достигает, порой, 100 евро! Минимальная стоимость квадратного метра превышает 30 евро. А это значит, что стандартные 6 соток обойдутся вам в 20 000-60 000 евро. А прибавьте к этой сумме стоимость самого дома… Входит ли в ваш запланированный бюджет такая сумма? Вы можете поинтересоваться: а как же широко рекламируемые небольшие дома в Болгарии, которые по карману даже пенсионерам, стоимостью в 10 000- 15 000? Они есть и стоят ровно столько, сколько заявлено, но вот их удаленность от моря – минимум 10 км, а то и все 50. Согласитесь, что для летнего отдыха на побережье, это весьма неудобно.
Задайте себе несколько вопросов, которые вам помогут определиться с приоритетами:
- Я буду приезжать на месяц, два или смогу жить в доме значительно дольше?
- Что будет с недвижимостью в мое отсутствие?
- Мне действительно нужен большой участок?
- Насколько мне важна близость пляжа?
По данным независимых источников, обычно бюджет покупателей недорогих домов не превышает 40 000 евро. Если цель клиента приобрести недвижимость для отдыха на море, то рассматривать варианты отдельно стоящих домов – неразумно: ведь дома, укладывающиеся в бюджет, находятся далеко от береговой линии. Впрочем, компромисс находится, если в приоритетах покупателя есть уединенность, но нет обязательного наличия большого участка. Например: таунхаус в паре километров от моря позволит вам расслабляться дома, не думая о соседях снизу, без беспокойства от соседей сверху. Еще в Болгарии довольно распространены квартиры в небольших домах с отдельным входом и небольшой, прилегающей к квартире территорией. Большим плюсом этих вариантов, упрощающим приобретение недвижимости, станет отсутствие необходимости оформления земли в собственность (о ней мы поговорим в следующей части статьи).
«Хочу дом и хоть трава не расти» - понятное желание, многие из нас мечтают именно о доме, однако для достижения цели всегда необходимо четко понимать свои возможности. Иногда покупатели даже при скромном бюджете могут найти индивидуальное решение, но им приходится долго искать подходящий вариант и просчитывать расходы на продукты питания, содержание дома, оплату коммунальных услуг с точностью до копейки. Рекомендуем внимательно изучить раздел это полезно знать, в шапке полезная информация нашего сайта – недвижимость в Болгарии www.eurostate.ru
Если вы имеете сумму, превышающую 35 -40 тысяч евро, которую планируете потратить на покупку дома. Имеете дополнительный источник дохода, например, в виде арендной платы за оставшееся в России жилье или имеются накопления на нормальное проживание или пенсия превышает 300 -500 евро на двух проживающих - приобретение дома в Болгарии, где жить дешевле, чем в России, полностью оправданный шаг.
Выбор района. Климат. Инфраструктура. Социум.
Климат
Географически Болгария находится в двух климатических зонах: континентальной и средиземноморской. Вследствие этого между северной и южной частью страны существуют определенные климатические различия. На севере в среднем выпадает на 192 мм осадков больше, а температура там в среднем на 1 °С ниже. Приходящие с северной Европы циклоны – главный фактор, определяющий погоду в континентальной части Болгарии. Черное море – сравнительно небольшое и поэтому не является главной причиной общих погодных изменений в стране. Его влияние распространяется в основном на прибрежные области. Если циклон несет западный или восточный ветер, то погода практически одинакова и на севере, и на юге страны.
Зимы в Болгарии малоснежные. На побережье в основном идут дожди, а снег выпадает чаще в северной части страны, но и там он особо не лежит, а сходит практически сразу. В центральной Болгарии достаточно четко выражены все времена года, но переходы от сезона к сезону мягкие. В горах, центрах горнолыжного отдыха, зима задерживается дольше, чем в остальных областях, и длится три – четыре месяца. Можно сказать, что южнее Бургаса – зима дождливей, а севернее Балчика обычно более ветрено, чем в других районах.
Архитектурные традиции постройки домов отличаются по областям страны согласно их климатическим особенностям. Например, в горах, где снег выпадает чаще всего и лежит долго, крыши делают круче и прочнее. Часто встречающаяся на побережье плоская кровля не может выдержать снежный покров, достигающий здесь в особо многоснежные зимы, двух метров. К тому же частые потепления в течение зимы до 0 °С и выше, делают снег мокрым, и он, налипая, увеличивает давление на крышу. Об архитектуре домов южных, прибрежных областей, где снег – редкость, мы расскажем в другой части статьи.
Инфраструктура. Популярность районов
В общем, самым большим спросом пользуются дома в Болгарии, расположенные вблизи приморских крупных городов, городков и поселков с развитой инфраструктурой. Качественный отдых на море – приоритет для большинства покупателей. Безошибочным будет выбор, если ориентироваться на предпочтения местных жителей. Наиболее обжитые районы, исторически сложившиеся культурные центры обладают самой развитой инфраструктурой, что обеспечит вам комфортное проживание. Нормальные дороги, наличие высокоскоростного интернета, хорошие продовольственные магазины, недорогие продуктовые рынки, развлечения и другие прелести цивилизации не менее важны, чем уют в доме. Давайте рассмотри самые популярные среди населения Болгарии и иностранцев районы.
Населены и развиты прибрежные поселения от Святого Власа до Созополя, но и уходящие вглубь страны на расстояние до 30 км населенные пункты - тоже не задворки, однако, чем ближе к морю – тем недвижимость ценней. От Власа до Варны интересны дома, расположенные в городках и поселках, примыкающих к трассе. Если проехать от Варны на север, в сторону Каварны, также можно присмотреть любопытные варианты. Встречаются настоящие жемчужины: например, местечко Аспарухово на озере Цонево – излюбленный жителями Варны и британцами район для отдыха.
Можно смело сказать, что Варна и окрестности – одна из самых популярных для постоянного проживания областей Болгарии. Как следствие здесь же самый большой выбор качественной недвижимости в среднем ценовом сегменте. Великолепная природа, чудный климат, развитая инфраструктура, наличие культурно-развлекательных центров и приличное количество иностранцев на ПМЖ делают ее весьма привлекательной в глазах россиянина.
Прибрежные районы, расположенные южнее населены, а, следовательно, и обжиты, в меньшей степени. Нельзя сказать, что окрестности Бургаса не востребованы и пустынны, тут вполне развитые населенные пункты и нормальный по качеству уровень жизни. Но выбор домов здесь значительно меньше, а большинство доступных вариантов относятся к эконом-классу. Если вы хотите приобрести по-настоящему добротное жилье и располагаете суммой не менее 50 000 евро, то Варненская область вас порадует значительно больше. А Бургасская область придется по вкусу тем, кто не рассчитывает потратить больше 25 000 евро.
А быть может ваша мечта - жить вблизи горнолыжного курорта? Что ж, можно найти в Болгарии недвижимость и для поклонников зимних видов спорта. Банско, Боровец, Паничиште, Пампорово - есть из чего выбрать, но без ложки дегтя здесь медовый рай не обретешь. Декабрь, январь, февраль, март - лыжный сезон длится всего четыре месяца, а в остальное время жить придется в малонаселенном и скучноватом поселке вдали от побережья. К слову сказать, до Черного моря и ехать неудобно – проще в Грецию, на берег Эгейского добраться. Но если ваше решимость приобрести дом для постоянного проживания в районе горнолыжного курорта непоколебима, то мы рекомендуем присмотреть жилье, например, не в Банско, а соседнем Сандански: до гор близко, а район более популярный среди местного населения и в апреле жизнь здесь не замирает.
Агентства недвижимости, работающие не по принципу «лишь бы сбагрить», редко рекомендуют своим клиентам недвижимость, удаленную от береговой линии более чем на 30 км. Почему? Если покупатель впоследствии разочаруется в приобретении или выбранном населенном пункте, то продать недвижимость, не потеряв в деньгах, ему будет трудно. Советуем взять на заметку факт: дешевое жилье - это чаще всего проблемное жилье. Исключение составляет «горящая» недвижимость: иногда, в связи с жизненными обстоятельствами, люди, нуждаясь в крупной сумме денег, готовы продать свой дом чуть ли не по бросовой цене.
Приобретая дом в непопулярном районе, вы рискуете оказаться практически в изоляции. Незнание языка, отсутствие рабочих вакансий в малонаселенных областях, неразвитая инфраструктура, нехватка развлечений, дефицит общения – тут и взвыть недолго. Вы же выбираете дом не на год, а, предположительно, на всю жизнь. Стоит ли рисковать? Покупка дома в Болгарии, стоящего вблизи от крупного города, или находящегося в обжитом поселке, где кипит жизнь, по нашему мнению - самое разумное решение.
Социум
Болгария – многонациональная страна. Помимо болгар, составляющих около 85% общего населения страны, здесь живут крупные диаспоры турок - примерно 9%, цыган – 5%.*Основная часть верующих жителей Болгарии, 76% , исповедует православие, 10% верующих – мусульмане.
Больше всего цыган живет в Монтанской и Сливенской областях, чуть меньше их в Добричской области , в других районах страны их количество менее значительно. Цыганское население Болгарии неоднородно: часть цыган православные, другие выбрали для себя ислам. Соответственно кто-то ближе по менталитету к болгарам, кто- то к туркам. В крупных городах цыгане зачастую занимают нишу гастарбайтеров, занимаясь непопулярной среди остального населения работой. Нельзя сказать, что они опасны для иностранцев, но табор по соседству – отнюдь не для всех предел мечтаний, различия в образе жизни могут причинять дискомфорт. Если вас смущает возможность такого соседства, то перед покупкой дома поездите по окрестностям населенного пункта, где располагается интересующий вас дом.
Турецкое население предпочитает жить более сплоченно. Его большая часть выбрала для себя Кырджалийскую и Разградскую области. Немало турок проживает в Шуменской, Тырговиштской, Силистренской областях. В других районах страны представители этой национальности встречаются гораздо реже. Как и цыгане, они не особо конфликтны и соседство с ними безопасно, но опять же, если иной образ жизни соседа вас повод для смущения – проведите «разведку» перед покупкой.
Надо сказать, что есть еще одна причина, по которой русским рекомендуют выбирать дом в Болгарии в Варненской области. Здесь, вероятнее всего, проживает самая многочисленная русскоязычная диаспора Болгарии. Летом русскоговорящее население может составлять до 10% от общего населения города, число постоянно-проживающих носителей языка превышает 2000 человек (некоторые источники указывают и большие цифры, до 20 000). Проводятся русские вечера, встречаются объявление о поиске русских соседей. Как следствие, жить здесь тем, кто не знает болгарского, гораздо удобнее, чем в других областях страны. Многие из местных болгар знают русский, и объясниться, получить совет, привыкнуть вам будет намного проще.
*В статье использованы данные переписи населения, прошедшей в 2011 году.
Инженерные сети дома. Связь. Дороги.
Внутренние коммуникации дома – основа комфорта. Те, кто осознают возможные проблемы, стараются досконально изучить вопрос об инженерных сетях и расспрашивают перед покупкой агентов и продавцов о водопроводе, канализации и других, жизненно важных системах.
О канализации
В болгарских городах, даже очень небольших, канализация в домах любого типа обычно центральная. Но в поселках она встречается нечасто и при строительстве домов болгары устанавливают индивидуальные очистные сооружения. Подавляющее большинство малогабаритных зданий в Болгарии, расположенных в сельской местности, оборудовано септиком.
Септическая яма - это котлован, в котором установлена герметичная емкость, имеющая от одной до трех очистных камер и снабженная отверстием для откачки содержимого. Средний объем септиков в Болгарии 5-7 м?. Очистка может проводиться как с помощью биоферментов, так и без них. Их обычно засыпают летом, чтобы ускорить процесс разложения отходов и скопившегося осадка. Септик «дырявый», то есть оборудованный дренажной системой, полностью откачивают раз в 5-10 лет. Септик, построенный без нее, необходимо откачивать раз в 3 месяца. На самом деле правила требуют герметичности септиков, но болгары слишком экономны и всегда делают дренаж.
В последние годы стала набирать популярность локальная канализация, более современная и требующая технического обслуживания со стороны не чаще, чем раз в три года. В остальное время нужно только добавлять вовремя бактериальный компонент. Ею оборудованы обычно дома недавней постройки, расположенные в населенных пунктах с развитой инфраструктурой. И септик, и локальная канализация требуют наличия возможности подъезда специальной техники для откачки, которая не всегда укомплектована длинными шлангами.
О водопроводе
Только в самых глухих деревнях, настоящих медвежьих углах, отсутствует центральное водоснабжение, что очень радует. Оплата производится по счетчику. При наличии в доме центральной канализации считается как полученная вода, так и отводящаяся. Если дом оборудован септиком, водоотведение не регистрируется. По стандарту трубы систем водоснабжения прокладывают на глубине, исключающей их замерзание. Водоснабжение - круглогодичное, а перебои с подачей воды, за исключением плановых и аварийных работ – огромная редкость.
Если вы поклонник суровых реалий сельской жизни и сбежали в глубинку от благ цивилизации, купив дом, не подключенный к центральному водопроводу, знайте, что колодец на участке должен быть зарегистрирован. Выбор дома без нормального водоснабжения трудно признать разумным решением, ведь вариантов с его наличием – предостаточно.
Об электроснабжении
В Болгарии повсеместно централизованное электроснабжение. Оплачивают счета за электричество ежемесячно, по показаниям привычных для нас счетчиков. Перед покупкой, желательно поинтересоваться: какая нагрузка на электросеть считается допустимой для вашего дома. Иногда встречаются дома, оборудованные автономной системой электроснабжения, лучше воздержаться от их покупки, такой вид электрификации в быту неудобен и обходится не дешевле.
О газификации
Газовое отопление в Болгарии – большая редкость и роскошь, серьезно повышающая стоимость недвижимости. Им по статистике оборудован только каждый десятитысячный дом. При этом система газоснабжения всегда автономная.
Магистральных газопроводов в Болгарии практически нет. Заметим, что отопительный сезон, благодаря мягкому климату, длится здесь не более двух месяцев. Об альтернативных видах отопления мы поговорим в другой части статьи.
О телефонии
Стационарный телефон в Болгарии, как и в других европейских странах – эхо прошлого, от которого, впрочем, не все еще готовы отказаться. Наиболее распространена IP-телефониия.
Об охране
Самый востребованный вид охраны – сигнализация, оповещение – беспроводное, по сигналу приезжает местная вневедомственная охрана - СОД. Обойдется вам это удовольствие в 100-200 евро за год: цена услуги зависит от величины охраняемого объекта и его территориального местоположения.
О дорогах
В целом по Болгарии качество дорог среднее, но и в глухих деревнях можно увидеть приличные дороги. Крошка, гравий, асфальт – подъезды к домам встречаются любые. Если проселочные дороги вблизи интересующего вас населенного пункта разбиты, или профилированная дорога отсутствует вовсе – от покупки недвижимости в этом местечке лучше воздержаться.
Об Интернет
Развитие широкополосного и беспроводного доступа – одна из программ, внедряемых на государственном уровне. Как следствие, в городах и населенных пунктах с развитой инфраструктурой проблемы с доступом в интернет отсутствуют. Но в глубинке ситуация хуже.
Какого типа выбрать дом?
Мечтая о приобретении дома в Болгарии, многие представляют себе очаровательной домик на берегу моря, светлый, с огромными окнами, в греческом стиле… Но реальность вносит свои коррективы. Наша цель – купить дом, пригодный для жизни в течение всего года. Чтобы прояснить ситуацию, мы классифицируем малогабаритное жилье.
Любое жилье бывает первичным и вторичным. Что это значит по отношению к частным домам?
Первичное жилье
Более 90% домов построено в расчете на покупателей-иностранцев. Многие из них входят в свежепостроенные курортные поселки, выгодно расположенные вблизи моря (но не первая береговая линия, которую полностью захватили комплексы). Да, они в основном светлые, очаровательные, с огромными окнами! А теперь о печальном. Близость моря это не только возможность хорошо отдохнуть, но и сырость, шторма в межсезонье. Панорамные окна зимой – орудие пытки и серьезные траты на отопление. Некоторые из домов этого вида строятся по-быстрому, неквалифицированными строителями, и рассчитаны исключительно на летний отдых. Зимой вы рискуете почувствовать себя последним человеком на Земле – курортная зона пуста. Оставшиеся 10% домов рассматривается в обычном порядке.
Вторичное жилье
Тут выбор богаче, но можно выделить три основных подвида:
- курортный домик б/у, который до использования входил в те самые 90%;
- старый дом пригодный для проживания во все времена года, без реконструкции;
- дом после реконструкции или почти новый, пригодный для проживания в течение всего года.
Надо заметить, что сами болгары до курортного бума и не строили дома около пляжей. Обычно обжитые поселения отдалены от берега не меньше, чем на 5 км. Зимой, видимо, без ветра уютней. Цены на дома падают прямо пропорционально увеличению расстояния, отделяющего их от моря. Заметим, что 5 км или 15, на самом деле – невелика разница. По жаре пешочком 5000 метров – это суровое испытание. А если ехать, то 5 , 10, 20 км. – считай одно.
Перечислим материалы, из которых чаще всего строятся болгарские дома: кирпич или камень, бетон; дерево. Чуть позже мы рассмотри каждый тип здания подробней.
Собираясь покупать дом в Болгарии, обратите особое внимание на наличие теплоизоляции в заинтересовавшем вас здании. В описании недвижимости не всегда указывают ее отсутствие, а ведь зимой вы его почувствуете. Определить навскидку – утепляли дом или нет, вам поможет толщина стен. В домах после реконструкции и в современных постройках теплоизоляция есть почти всегда.
Обратив внимание на окна в обычных болгарских домах, вы заметите, что здесь устанавливают однокамерные стеклопакеты с двумя стеклами, а не как в России – тройные. Если вы не планируете тратиться на ремонт и менять окна, то проверьте наличие уплотнителя. Поздней осенью, зимой на побережье ветер иногда бушует всерьез. В новых домах обычно устанавливаются рамы из ПВХ-пластика, в моде отделка рам пленкой «под золотой дуб». Но деревянные окна тоже встречаются.
Каменные и кирпичные дома
Дома со стенами кирпичной или каменной кладки за редким исключением предназначены для постоянного проживания. Надежные постройки в 1-2 этажа составляют значительную долю вторичного рынка болгарской недвижимости. Только здания этого типа выгодно реконструировать. В глубинке можно приобрести такие дом за копейки, но в популярных областях, они обходятся в 30 000-40 000 евро. Сегодня в Болгарии предпочитают строить монолитные дома – это дешевле и проще.
Купить именно новый каменный или кирпичный дом – трудно, большинство из них построено по индивидуальному проекту, и живут в них сами строители-хозяева. Предложения, чаще всего встречающиеся на рынке, это достаточно старые дома, реконструированные и нет.
Дом без реконструкции может оказаться домом без удобств. Отсутствие канализации, водопровода, современной теплоизоляции, внутренней лестницы между этажами - очень неприятная в быту штуки, особенно если вы планируете жить в доме круглогодично. Здания без реконструкции зачастую можно отличить от недавно перепланированных по объявлениям. Если вы, рассматривая фото недвижимости, выставленной на продажу, видите, что снимки внутренней части дома отсутствуют – это повод насторожиться, как правило, в описании реконструированных домов всегда есть фото помещений, санузла. Внушает подозрение и наличие внешней лестницы на снимках: согласитесь, что даже в мягком климате, зимой бегать по улице из гостиной в спальню, крайне неудобно, при реконструкции этот недостаток обычно устраняют
Однако, охотно покупают дома и в таком состоянии, ведь обычно эти дома дешевы и расположены в хорошей месте, на неплохом участке. Если вы готовы реконструировать здание самостоятельно, то варианты можно найти преотличные. Капитальный ремонт здания с перепланировкой и прокладкой канализации и водопровода обойдется вам в сумму от 5 000 евро (без излишней роскоши, по среднему классу). Если нанимать бригаду «под ключ», то цена решения аналогичной задачи может дойти и до 15 000евро.
Реконструированный дом – хороший вариант по многим показателям. Проблемы с удобствами устранены, теплоизоляция установлена, ремонт если и нужен, то только косметический. Обычно при реконструкции старых зданий делают внутреннюю канализацию, прокладывают водопровод, подновляют или заменяют кровлю и проводят ряд других наиболее трудозатратных и дорогостоящих работ. Иногда после перепланировки делают пристройки, сообщающиеся с внутренними помещениями дома. Это может быть кухня, гараж. При наличии подобных дополнений, обратите внимание на стыки их стен со стенами дома.
Основное на что надо обращать внимание – это отсутствие сырости в подвале, если он есть, и трещины. Если на стенах без внешней теплоизоляции штукатурка трескается вертикально, а трещины как бы расширяются кверху или книзу - от дома лучше отказаться вовсе.
Монолитные дома из бетона
Как и кирпичные дома, «монолиты» различаются, прежде всего, по году постройки. При сохранении общих традиций, архитектурные решения и технические стандарты болгарского строительства в 21 веке стали иными.
Старые дома
Большинство монолитных домов не первой свежести имеют большую площадь. Однако комнаты в них зачастую небольшие, хоть их и много. Планировка может быть запутанной, гостиная иногда отсутствует, да и лестница на второй этаж может оказаться не внутри дома, а снаружи. Можно встретить здания, где вход в часть комнат возможен только снаружи. С чем связаны эти особенности планировки? Многие из этих домов принадлежали болгарским сельским семьям, традиционно не маленьким, а другая часть зданий была в недалеком прошлом небольшими отелями «семейного» типа, где сдавались отдыхающим комнаты.
Но неудобная планировка – не главный минус старых «монолитов». Некоторые из них построены в бурные годы, когда прочностные характеристики, сейсмоустойчивость и качество материалов не регламентировались и в Болгарии. Не всегда есть теплоизоляция, слабоваты перекрытия. Низкокачественный бетон и недостаточно усиленная арматурой конструкция могут сделать реконструкцию дома из бетона неэффективной. Особое внимание при покупке надо обращать на плоскость стен и потолков. Если есть выпуклости, изгибы, провисы – лучше откажитесь от приобретения. Ну и при наличии пристроек смотрим на стыки.
Однако у старых домов этого типа есть неоспоримое достоинство – они дешевые. Большим семьям, не располагающим избытком средств, покупка монолитного дома старой конструкции может прийтись по вкусу. Самое трудное - найти дом в хорошем состоянии. Кстати, при осмотре заинтересовавшего вас объекта, его недостатки – повод поторговаться.
Новые монолитные дома
Выбор дома в Болгарии, если вы рассматриваете постройки последних лет, это, по сути, выбор не дома, а места, где он построен. Сейчас монолитное строительство стандартизировано, и бешеная экономия отошла в прошлое, уступив по приоритетности место качеству и комфорту.
Сегодня фундамент и каркас домов изготавливают из монолитного бетона, стены возводятся из легкого кирпича, теплоизоляция по стандарту всегда укладывается снаружи, за ней идет армирующая сетка, а далее штукатурка или иной вид фасадной отделки. При проектировании домов соблюдаются нормы строительства, призванные увеличить энергоэффективность и сейсмоустойчивость постройки. Увеличению также служат усиление несущих элементов конструкции и монолитный, усиленный фундамент. Бетон позволяет реализовывать любые проекты с легкостью, и дома архитектурно весьма разнообразны. Обычно в новых частных домах два этажа, максимум – три. По цене «монолиты» в одном ценовом сегменте с кирпичными и каменными домами после реконструкции.
Дома из дерева
Щитовые сборные дома или, как их у нас называют – каркасные, в Болгарии являются большой редкостью. Дома из бруса, столь популярные в России здесь тоже практически не встречаются. По словам риэлторов, это скорее традиция и особенность менталитета местных жителей. Несмотря на то, что лесов в Болгарии достаточно, деревянные дома, которые все же иногда встречаются – это импорт, дорогой по болгарским меркам и не пользующийся популярностью. В строительстве дерево используют преимущественно в отделочных работах и для изготовления балок перекрытий. Если вы думали о покупке экологичного дома из дерева, то вам лучше отказаться от этой идеи, так как интересных вариантов вы попросту не найдете.
Летние дома
Покупка дома в Болгарии как дачи – нецелесообразная трата денег по многим причинам:
- Здания этого типа не имеют хорошего фундамента, что существенно сокращает срок их службы, реконструкция невыгодна.
- Отсутствует теплоизоляция, что исключает возможность пребывания в доме в межсезонье, утепление нерентабельно.
- Водопровод на дачах обычно летний, а канализация зачастую к дому не подведена.
- Затраты на содержание и охрану дачи в ваше отсутствие такие же, как у полноценных домов.
- Дома этого типа не дают право покупателю получить вид на жительство.
Если вас интересует летний отдых на море, то покупка квартиры в большинстве случаев выгоднее. Ну а если, вы планируете когда-нибудь уехать в Болгарию на ПМЖ, то и тут и думать не о чем.
Подводя итог этой части статьи, можно резюмировать: будьте готовы к ремонту. Купить дом «въезжай и живи» труднее, чем аналогичную квартиру. Но сделав все под себя единожды, вы получите массу удовольствия от проживания в своем собственном доме. А его обслуживание, не обойдется вам дороже, чем содержание апартаментов в современном комплексе.
Виды отопления
Отопление – тот самый камешек, попавший в обувь, та самая ложка дегтя и заноза под ногтем. Почему? Мы уже писали, что газовое отопление в Болгарии может быть только автономным и встречается исключительно редко.
Зимой, на побережье Болгарии, температура редко падает ниже плюсовой отметки. И если болгары частенько готовы мерзнуть во имя экономии, то россияне в межсезонье холод терпеть не хотят. Центральное отопление нас разбаловало. По нашим меркам: +5 °С – пора топить.
Сегодня в болгарских домах самый популярный вид отопления – дровяной камин. Да, да! В 21 веке – дрова. Отопительные системы, работающие на электричестве, обходятся намного дороже. Не только дома в Болгарии согревают с помощью дров, даже в квартирах, если собственники жилья на собрании отказались от парового центрального отопления, ставят классическую буржуйку. Дрова заготавливают заранее, покупая их в конце зимы, начале весны. На средний по площади дом уходит в течение отопительного сезона 10-12 кубометров дров. Их стоимость составляет примерно 60 лев за 1м?. Но не все так страшно, и сидеть у открытого огня, согревая руки, вам не придется – современные отопительные системы на основе камина могут распространять тепло по всему дому.
Чаще всего встречается отопление камином двух видов: с воздушной разводкой (в старых домах северных и центральных областей); с разводкой нагретой жидкости по радиаторам (современная система).
Раньше центральную часть дома занимал большой каменный камин, лестница на второй этаж делалась открытой, чтобы теплый воздух, поднимаясь, согревал комнаты наверху. Толстые каменные стены, небольшие окна, деревянные полы на лагах - все элементы конструкции должны были способствовать сохранению тепла. Отточенная веками система. Позже стали делать воздуховоды, идущие от камина, разводя их по комнатам. Но нельзя, не покривив душой, сказать, что эти ухищрения обеспечивали комфортную температуру по дому равномерно. Сегодня в старых домах, сохранивших такую систему, в комнатах второго этажа дополнительно устанавливают кондиционеры или конвекторы.
Современный камин - это котел с незамерзающей жидкостью, которая циркулирует, разнося тепло, по трубопроводу и радиаторам, установленным в комнатах. Вид топки может быть любым: их делают встраиваемыми, отдельно стоящими, используют в качестве центрального очага, некоторые нанимают для их оформления дизайнеров. С помощью камина можно не только радиаторы нагревать, но и бойлер, это делают для экономии электричества.
Новые дома в Болгарии часто оборудуются итальянскими котлами, которые могут работать как на дровах, так и на электричестве и специальных гранулах. В них встроена система автоматической регулировки, позволяющая поддерживать в доме заданную температуру. Гранулы оказываются очень выгодными, если требуется автоматическая поддержка температуры. Этот котел не потребует много пространства и прекрасно будет себя «чувствовать» даже в пристройке. Его можно установить и как основную отопительную систему, и как параллельную (дублирующую или дополнительную).
Установка отопительной системы, имеющей мощность, достаточную для обогрева дома площадью до 200 м?, с нуля, то есть с разводкой, радиаторами и котлом, обходится примерно в 5000 евро. Если вы планируете приобрести дом в Болгарии для круглогодичного проживания, то разумно поискать варианты домов, где установлена хотя бы разводка с радиаторами.
Отопление с помощью кондиционеров и конвекторов по популярности на втором месте. Однако постоянно пользоваться им, как мы и говорили, - накладно. Его предпочитают, если не живут в доме круглогодично, а бывают зимой наездами. Кондиционер может быстро прогреть воздух, а конвектор способен поддерживать заданную температуру продолжительное время, его установка обойдется дешевле.
Под крышей дома моего. Кровля
Покупка дома в Болгарии на вторичном рынке – всегда немного рискованная затея. Но зная на что смотреть, вы убережете себя от неприятных сюрпризов. При осмотре, особе внимание необходимо уделять крыше и качеству кровельного покрытия. Проблемы с кровлей встречаются в выставленных на продажу домах редко, их наличие – обоснованный повод для уменьшения стоимости жилья, ведь последствия протечек разорительны. Плесень, вздутые полы, отвалившаяся штукатурка, согласитесь, хорошего - мало.
Осматривая крышу снаружи, обращайте внимание на плотность прилегания друг к другу элементов кровельного покрытия, отсутствие кусков черепицы, трещины на них: каждый дефект может стать причиной протечки. Оцените состояние доступных для осмотра перекрытий.
Вторым этапом обследования станет посещение чердака. В старых домах следы протечек долго искать не придется. В новых домах, не имеющих чердака, осматриваются покаты и скосы, отделанные гипсокартоном. Если протечка была, то гипсокартон хоть немного, но провиснет. Во вторичке с деревянными стропилами проверьте – не гниют ли они.
Участок, ограждение
В Болгарии, участки в черте города или другого населенного пункта обычно имеют площадь 5-7 соток. Участки размеров в 10 соток – редкость и удача. Покупая дом на вторичном рынке недвижимости, мы приобретаем и уже обработанную кем-то землю. Повезет - понравившийся вам вариант будет иметь участок с озеленением или даже садиком, если дом достаточно старый. По наличию и разнообразию зелени можно определить национальность бывшего владельца. Например, англичане нередко часть участка засыпают гравием – их возня с зеленью не привлекает. Местные жители могут и не любить огородничество, но хоть пару фруктовых деревьев да посадят. Многие европейцы предпочитают профессиональный ландшафтный дизайн – такой сад не требует серьезного ухода, а выглядит очень эстетично. Ухоженный участок, наличие бассейна, хозяйственные постройки, безусловно, вас порадуют, однако и на цене скажутся, не в вашу пользу.
Здесь не принято ставить двухметровые сплошные заборы: от воров никакой забор не убережет, если недоброе задумают, а от соседей болгары не прячутся. Нефасадную часть двора, скрытую от глаз прохожих, в целях экономии могут огородить рабицей, а обычный забор строится из кирпича или специальных блоков и отделывается деревом, реже металлом. Каменные заборы встречаются не часто, но выглядят очень хорошо.
Дом и участок в отсутствие хозяина: безопасность и сохранность
Грамотный выбор дома в Болгарии - это не только кропотливое изучение предложений на рынке недвижимости, осмотр интересных вариантов и изучение инфраструктуры поселений. Выбирая дом – вы выбираете и соседей. Болгары - дружелюбны, всегда готовы помочь и выручить. Купив дом, постарайтесь поддерживать с соседями теплые отношение, ведь от них во многом зависит сохранность дома в ваше отсутствие.
Безопасность
Если вы не собираетесь жить в доме круглогодично, то надо понимать, что мало повесить замок и уехать – для защиты дома нужно принять дополнительные меры. Соседский пригляд - тоже не панацея. Основной способ охраны имущества – сигнализация. При нарушении границы, оснащенного сигнализацией объекта, сигнал уходит по беспроводной сети GSM на пульт охранной службы. В Болгарии охраной домов занимает СОД – аналог нашей вневедомственной охраны. В городе промежуток времени от сигнала до их приезда составит 3 минуты, в деревне – до 15 минут.
Сохранность
Если вы уезжаете на длительное время, то дом нужно подготовить: проверить исправность системы вентиляции, слить воду с бойлера, перекрыть доступ воды в дом, во избежание заморозки воды в трубах, отрубить электричество и т. п.. Касаемо подготовки квартиры к длительному отсутствию жильцов уже рассказывалось на нашем сайте.
Дом снаружи и двор не законсервируешь, ведь растения нуждаются в поливе, а крыльцо и терраса в зимнее время – в чистке при снегопадах. Если у вас нормальные отношения с соседями вы можете попросить их приглядеть за домом. Если это невозможно, не расстраивайтесь: в Болгарии достаточно сервисных предприятий, оказывающих услуги по уходу за пустующими домами и подготовке их к приезду хозяина.
Несколько слов в заключение.
Дом, вероятно - лучшая недвижимость. В квартире вы никогда не сможете почувствовать себя хозяином по-настоящему и расслабиться. Подойдите к выбору ответственно и ваша мечта исполнится. Перед покупкой обязательно приезжайте осмотреть понравившийся дом – осмотр надежно вас застрахует от разочарования потом. Надеемся, что наша статья поможет вам определиться с предпочтениями.
Теперь переходим к практике!
Статья предоставлена http://www.eurostate.ru/
Комментариев нет:
Отправить комментарий