В последние годы интерес россиян к покупке зарубежной недвижимости рос поступательными темпами. Во многом это было связано с глобальным экономическим кризисом 2008 года, который привел к падению платежеспособного спроса и, соответственно, формированию большого объема предложения на западных рынках жилья и коммерческой недвижимости. В этих условиях собственники и застройщики вынуждены были снижать цены как на вторичные объекты, так и на новостройки. В результате у россиян появилась возможность покупать недвижимость за границей по той же или меньшей цене, чем на родине.
Насколько сейчас активны граждане России на зарубежных рынках недвижимости? Где и зачем они покупают жилье?
Сколько можно заработать на таких вложениях? На эти и другие вопросы «РП-Недвижимость» ответили руководитель интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru Георгий Качмазов и ведущий эксперт компании Юлия Кожевникова.
Эксперты утверждают, что вложения в недвижимость как инструмент для сохранения средств в нестабильной экономической ситуации идут вслед за переводом рублей в валюту, запланированными покупками дорожающих товаров, тратами на текущие расходы и хранением денег «под подушкой». Вы согласны с таким мнением?
Юлия Кожевникова: «Не соглашусь с этим мнением, так как, на мой взгляд, покупка недвижимости — это лучший инструмент для сохранения средств, который никак не может быть поставлен в один ряд с хранением денег «под подушкой» или покупкой каких-то товаров (вообще логичнее было бы сравнивать с процентами по депозитам, фондами и покупкой золота). Инвестиции в недвижимость на ликвидном рынке позволяют сохранить деньги от инфляции, а если рынок еще и растет, то и приумножить их при последующей продаже. Экономическая ситуация на глобальном рынке влияет на рынок, но, в отличие от других инструментов, недвижимость остается реальным, вещественным объектом, который способен приносить еще и доход от аренды».
Как сказалась на рынке инвестиций в зарубежную недвижимость экономическая ситуация последних месяцев в России?
Георгий Качмазов: «Стоит отметить, что общее количество покупателей снизилось. Однако параллельно наблюдается и противоположный тренд — часть покупателей активизировала интерес или же стала быстрее принимать решение о покупке. Среди первых больше тех, кто покупает курортную недвижимость, то есть, по сути, тратит деньги. Среди вторых больше тех, кто инвестирует средства и создает «запасной аэродром». Подобных клиентов больше по таким направлениям как Германия, Австрия, Швейцария, Великобритания и США».
Как выглядит соотношение граждан, которые хотят купить недвижимость с целью сохранить свои накопления и тех, кто хочет зарабатывать?
Г.К.: «В последнее время покупателей с инвестиционным интересом стало больше. Большинство из них хотят, чтобы недвижимость сдавалась в аренду. При этом у многих из них это не первая покупка за рубежом».
Назовите Топ-10 локаций наиболее интересных россиянам с точки зрения покупки жилья?
Ю.К.: «Первое место по популярности стабильно занимает Испания. Это абсолютный лидер. В пятерку входят также Германия, Болгария, Латвия и Италия. Кроме того, востребованы Турция, Черногория, Эстония, Венгрия, США и Франция. Российские покупатели, ищущие элитную недвижимость, интересуются также Лондоном».
Что с ценами в странах-лидерах?
Ю.К.: «В Болгарии спросом пользуются объекты за €40-100 тысяч, в Германии, Испании и Латвии — за €100-250 тысяч, в Италии — за €0,5-1 млн. Чаще всего россияне покупают квартиры, это касается почти всех популярных рынков. Исключение — Италия и Франция, где чаще покупают виллы».
А апартаменты?
Ю.К.: «Апартаменты пользуются наибольшим спросом в Болгарии, Испании и Турции. Россияне покупают в том же ценовом диапазоне, как было обозначено ранее. Апартаменты пользуются спросом из-за удобства: владельцы получают доступ к инфраструктуре комплекса и вместе с обслуживанием. При сдаче в аренду заключается договор с управляющей компанией, приставленной к комплексу. Доходность в общем случае около 5 процентов без вычета расходов и платы за услуги управляющей компании».
Ю.К.: «Апартаменты пользуются наибольшим спросом в Болгарии, Испании и Турции. Россияне покупают в том же ценовом диапазоне, как было обозначено ранее. Апартаменты пользуются спросом из-за удобства: владельцы получают доступ к инфраструктуре комплекса и вместе с обслуживанием. При сдаче в аренду заключается договор с управляющей компанией, приставленной к комплексу. Доходность в общем случае около 5 процентов без вычета расходов и платы за услуги управляющей компании».
Могли бы вы описать среднестатистического покупателя жилья за границей?
Г.К.: «Типичный русский покупатель зарубежной недвижимости: предприниматель средних лет, с супругой и детьми; владеет квартирой или апартаментами в курортной стране, недалеко от моря; приезжает сюда вместе с семьей на отдых».
Новая квартира в Лондоне. Фото: Luke MacGregor / Reuters
С какой целью, как правило, покупается жилье за границей?
Г.К.: «В рамках исследования «Русские инвестиции в зарубежную недвижимость», 70,8 процента опрошенных нами риэлторов отметили, что главной целью покупки недвижимости является желание приезжать на отдых. 42,4 процента респондентов утверждают, что основной мотив — инвестиции, 33,6 процента называли использование в качестве основного места жительства, 10,8 процента — покупку для проживания детей, обучающихся за рубежом, 10,1 процента — для деловых поездок, 4,5 процента — ради престижа, 1,2 процента — чтобы приезжать на лечение. Что касается целей инвестиций в жилую недвижимость не для собственного проживания, то 53,2 процента риэлторов считают, что ее покупают главным образом для сдачи в аренду, 39,9 процента — для аренды и последующей перепродажи, и 6,9 процента респондентов полагают, что только для перепродажи».
Какова доходность вложений в покупку жилой недвижимости? Сколько, к примеру, могут зарабатывать российские рантье за границей?
Г.К.: «Арендный бизнес, не требующий много внимания, приносит порядка 5 процентов доходности. Дополнительные проценты можно заработать за счет более активного или профессионального участия, например, если вы сами занимаетесь краткосрочной арендой (сдаете свою недвижимость туристам) или, например, занимаетесь редевелопментом, повышаете капитализацию стоимости жилья. Дополнительный доход может давать рост стоимости недвижимости на рынке. Совокупная годовая доходность (рента + рост цены объекта) в Германии за последние 5 лет составила примерно 75 процентов (25 + 50 процентов)».
Ю.К.: «Арендным бизнесом лучше заниматься, если собственник сам постоянно живет за границей. Если он находится в России, то приходится нанимать управляющую компанию и платить за управление около 15 процентов от арендного дохода».
От чего зависит доходность? Какие сегменты наиболее прибыльны?
Г.К.: «Большая доходность связана либо с большими рисками, либо с большими вложениями времени и компетенции со стороны инвестора. Есть направления и сегменты, которые сулят 10-15 процентов годовой доходности, но все опять же зависит от степени вовлеченности инвестора в процесс. Мы все же рекомендуем российским инвесторам смотреть на вложения в зарубежную недвижимость не как возможность заработать, а как возможность сохранить свои капиталы. Тем не менее, если клиент хочет заработать при умеренном риске, то мы порекомендуем ему в будущем году выходить на американский рынок и сегмент редевелопмента. Это связано с тем, что рынок недвижимости США находится на подъеме и, по оценкам экспертов, рост сохранится еще как минимум 2-3 года. В свою очередь, редевелопмент увеличивает доходность инвестиций».
Ю.К.: «В целом, коммерческая недвижимость (магазины, офисы) приносит больший доход, чем жилье, а квартиры в крупных городах приносят больше дохода, чем курортное жилье, которое зависит от сезонности».
В чем основные плюсы вложений в зарубежную недвижимость?
Г.К.: «Можно выделить следующие моменты: диверсификация рисков и меньшие валютные риски; часто возможность получить вид на жительство и свободно передвигаться, например, по Европе; возможность использовать недвижимость для комфортного и спокойного отдыха; получение стабильного дохода от аренды; надежность инвестиций».
В преддверии Нового года что можете сказать об инвестициях в недвижимость на зимних курортах?
Ю.К.:«Спрос в этом сегменте не такой массовый, как на квартиры у моря, но интерес есть. В частности, покупатели интересуются мини-отелями в Австрии. Доходность таких вложений обычно составляет от 5 процентов годовых».
А какие эксклюзивные инвестпредложения есть для очень состоятельных россиян?
Ю.К.: «Такие предложения есть по всем странам западной Европы и США. Среди самых дорогих: пятизвездочный отель с конгресс-центром в здании XIV века с парком площадью 10 гектаров в итальянской Ломбардии (цена — €450 млн), доходный дом в Монако с 25 квартирами и видом на море (€200 млн), коммерческий центр в деловом районе Лондона за €196 млн, особняк площадью 5000 квадратных метров за $195 млн в Беверли-Хиллз или замок XIX века за €55 млн в Каннах».
Подробнееотсюда