Застройщики Черногории продают недвижимость дешевле себестоимости

Как громкий закон о предоставлении ВНЖ всем собственникам повлиял на рынок? Кто сейчас покупает местные квартиры? Что происходит с ценами на приморское жилье? Руководитель компании Adriatik Stroinvest Алексей Смирнов рассказывает, как сектор недвижимости Черногории встретил новый курортный сезон.

- Закон о ВНЖ облегчил жизнь тем, кто уже имеет в Черногории недвижимость, а дополнительных покупателей нам не принес. Мы считаем, что он запоздал года на три. Возможно, еще не все знают о новых правилах… Однако главная причина, на мой взгляд, - это высокий курс евро, который подкосил спрос от россиян.
Между тем, цены на недвижимость в Черногории снижаются. Мы думали, что они еще в прошлом году достигли дна, однако падение продолжается. Я могу приводить примеры бесконечно…
Допустим, наша компания построила трехэтажную виллу. Себестоимость объекта с учетом земельного участка - €242 000. Мы занимались этим проектом полтора года и рассчитывали продать его с прибылью в 15%. На здоровом рынке это минимальная наценка для застройщика – ведь с этой суммы еще налог на прибыль надо платить. В результате: продали виллу за €200 000 через посредника, 3% из них отдали государству, 3% - риэлтору. На руки получили около €185 000. Ни о какой прибыли речи уже не идет, лишь бы просто деньги освободить.
Вот еще пример. Три года строили многоквартирный дом в 80 метрах от пляжа в Сутоморе. Полтора года ушло на проектную документацию, столько же – на стройку. Объект готов. Себестоимость квадратного метра - €1240, это с учетом парковки. Сейчас продаем квартиры в нем по цене от €1250 до €1550 за кв. м. на верхних этажах с панорамным видом на море. Учитывая трехгодичную реализацию проекта, наша прибыль – 0%.

На вторичном рынке – то же самое. В Будве сейчас полно предложений квартир, причем с мебелью, по €1500 за кв. м., а раньше дешевле 2000 было сложно найти. В Баре большинство сделок проходят в диапазоне €1100-1200, а еще пару лет назад «квадрат» продавали за €1500. Продавцы просто вынуждены идти на уступки.
Кто же покупает? Поясню на примере того же дома в Сутоморе. Это типичная ситуация. Из 50 квартир проданы 24. Из них 2 – русским, 1 – англичанину, 1 – русскому, проживающему в Германии, и 20 – сербам и черногорцам.
Рынок изменился. Раньше застройщики рассчитывали на зарубежный спрос и закладывали наценку до 30%. Сейчас мало того, что продают по себестоимости или даже дешевле, так еще и предоставляют рассрочки на 1,5-2 года. Люди, у которых есть хоть какие-то сбережения, спешат этим воспользоваться. Но, к сожалению, денег у покупателей мало.
Если в 2012 году средний чек в Черногории составлял €200-250 тыс., то в прошлом – уже €60-150 тыс. Сейчас и такие сделки редкость. В основном ищут небольшие квартиры стоимостью около €50 тыс. Подобных объектов уже не хватает, как на первичке, так и на вторичке.
В общем, в нынешнем сезоне черногорская недвижимость стала еще интереснее для иностранцев. Во-первых, здесь землю оформляют в собственность на физическое лицо, в отличие, например, от Болгарии, где приходится идти на всякие ухищрения, регистрировать фирму, а это дополнительные расходы. Во-вторых, ВНЖ выдают владельцам недвижимости любой стоимости. В-третьих, цены – на беспрецедентно низком уровне. Однако, к сожалению, высокий курс евро не позволяет многим оценить эти преимущества.