Золотые пески и земные цены: сколько жилья можно купить в Болгарии, продав "двушку" в Москве

Недвижимость в Болгарии традиционно привлекает внимание россиян своими невысокими ценами. Однако за низкой стоимостью может скрываться не только потенциал для роста, но и риск стать обманутым дольщиком.

Наталья Густова

Если вы всю жизнь мечтали о заграничном домике у моря, но Испания, Италия и Франция  оказались не по карману, есть неплохая альтернатива – Болгария. Здесь дешевая стоимость проживания сочетается с очень низкими ценами на недвижимость. Продав хорошую московскую "двушку" за 10 млн рублей и воспользовавшись местными налоговыми льготами, здесь можно купить сразу несколько квартир в курортной зоне и превратиться в рантье. 

Разочарование в банках и любовь к недвижимости

Разразившейся в 2008 году кризис сильно ударил по Болгарии: местный рынок недвижимости был отправлен в долгий пятилетний нокаут и вплоть до 2013 г. цены на жилье только снижались. Если в 2008 году "квадрат" жилья обходился в среднем в 730 евро, то в 2013 году его стоимость упала до 442 евро. 

В 2014 г. рынок наконец-то дошел до дна и с тех пор стабильно восстанавливается: по оценкам Национального института статистики (НСИ), с 2013 г. средняя стоимость жилья в стране выросла на 21%. Быстрее всего цены растут в болгарской столице Софии и крупных городах, где ведется активное строительство. Дорожает жилье на первой береговой линии.

Цены вверх толкает высокий спрос, как со стороны иностранцев, так и самих жителей. Подогревает спрос и дешевая ипотека – под 3,9% годовых для местных жителей. Иностранец тоже может взять кредит, но ставка для него будет почти в два раза выше.

Сами болгары предпочитают вкладываться в строительство из-за низкой доходности по банковским вкладам и возможности заработать на аренде. По данным компании WorldFirst, Болгария занимает восьмое место в Европе по доходности от сдачи недвижимости в аренду, в среднем она составляет 5,7%.

Цены на недвижимость в перспективе не будут снижаться, а где-то пойдут в рост – например, это касается недвижимости на первых линиях, считает управляющая Properties Contact (компания, занимающаяся продажей недвижимости в Болгарии) Златина Волчанова. По ее мнению, этому будет способствовать  стабилизация рынка недвижимости за счет растущего спроса со стороны местных жителей.

Вид на жительство и обманутые дольщики по-болгарски

Главное, что делает рынок недвижимости Болгарии привлекательным – низкие цены. Средняя цена квадратного метра жилья на первичном рынке составляет 47,8 тыс. рублей, на "вторичке" – 42,4 тыс. рублей, что почти в 4 раза ниже московских. На рынке есть даже ультра дешевые предложения, как например, дома за 10 тысяч евро (680 тысяч рублей). Но и качество такой недвижимости будет соответствовать запредельно низкой цене.

Кроме этого, в Болгарии одна из самых дешевых стоимостей проживания в Европе. По данным Евростата,  в прошлом году в Болгарии был зафиксирован самый низкий уровень цен - 48-69% от среднего уровня по ЕС. Цены на проживание также в 2-3 ниже московских.

Еще одним плюсом является то, что в Болгарии почти 80% местного населения знает русский язык, поэтому чужаком здесь вы себя точно не почувствуете. Также россияне выступают лидерами по покупкам болгарской недвижимости. Например, в 2015 году они скупили недвижимости на 25 млн. евро, что составило половину иностранных покупок.

Несомненным плюсом покупки жилья в Болгарии станут вид на жительство и мультивизовые преференции. В Болгарии один из самых низких порогов инвестирования для получения ВНЖ – 300 тысяч евро или две московские двухкомнатные квартиры. Причем, власти Болгарии хотят снизить эту сумму в 6 раз.

Но увидев болгарские цены на недвижимость, не теряйте бдительность. Для Болгарии, как и для России, актуальна проблема обманутых дольщиков. Например, застройщик может распродать половину квартир на начальном этапе строительства, потом заложить проданные квартиры банку, получить деньги, вывести их в оффшор, обанкротиться и скрыться.

"Но самая большая проблема – это закон, позволяющий продать недвижимость под обременением, например, в залоге по ипотеке в банке. При этом, по ипотеке отвечает не тот, кто ее брал, а последний собственник квартиры", - отмечает руководитель "Дизайн-бюро №1" Сергей Петров, который сам является владельцем болгарской недвижимости. Поэтому непосредственно перед покупкой нужно проводить проверку на обременения, предостерегает он.

Элитная София по ценам московского комфорт-класса

Цены на недвижимость в Софии, как и во многих столицах мира, самые высокие. Это объясняется высокой доходностью столичной недвижимостью и спросом на нее. Несмотря на бурное строительство и рост предложения, недвижимость здесь не дешевеет. Так, по данным компании Bulgarian Properties, в III квартале этого года она выросла в цене на 14% по сравнению с прошлым годом.

Но обладателю бюджета московской "двушки" не стоит расстраиваться, цены даже в дорогой Софии по московским меркам остаются доступными.

Самое дорогое в Софии жилье продается в центре и квартале "Лозенец", где средние цены за "квадрат" составляют 1,7 тыс. евро и 1,4 тыс.  евро  соответственно. Квартира площадью 60 "квадратов" в дорогих районах будет стоить 5,8-7,3 млн. рублей. Для сравнения, этих денег в Москве хватит лишь на покупку жилья-комфорт-класса и то не в центре.

Самый бюджетный вариант в 15 километрах от Софии – студия площадью 37 "квадратов" – 1,3 млн. рублей.

Жить не в маленькой хижине на Солнечном берегу

Популярным направлением для покупки недвижимости является Бургасский район. Он также лидирует среди россиян, 40% продаж совершаются здесь, говорит  руководитель "Дизайн-бюро №1".  Двухкомнатная квартира площадью 60 кв. м.  в новостройке будет стоить 37,7 тыс. евро (2,5 млн. рублей), "однушку" в 40 квадратных метров можно купить за 24,4 тыс. евро (1,65 млн. рублей). Таким образом, продав "двушку" за 10 млн рублей и немного подкопив, можно купить хорошую "двушку" уже в Болгарии для себя и еще 5 квартир для сдачи в аренду туристам.

"Если купить однокомнатную квартиру, то это может быть неплохой инвестицией. Цены в среднем 600 евро (40,8 тыс. рублей)  за квадратный метр. В курортном городе, в сезон можно сдавать в аренду в среднем за 1500 рублей в день. Сезон с мая по сентябрь. Квартира может окупиться примерно за 4 года", - рассказал Сергей Петров.

Самые дешевые варианты находятся на Солнечном берегу, крупнейшем морском курорте на востоке Болгарии. Здесь можно приобрести двухкомнатную квартиру в районе 30 тыс. евро (2 млн. рублей) в новом доме, сказала Златина Волчанова.

Метапоисковик авиабилетов. Мы ищем билеты на самолет по сотням авиакомпаний и находим за считанные минуты самые дешевые авиабилеты